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影响房价因素实证分析 摘要：影响房地产价格的因素很多，从根本上讲其影响因素在于房地产的供 求关系。本文从城镇人口变动的角度研究其对房地产价格变动的影响，运用全国 平均数据和31个省市的分地区数据分别进行了实证分析，得出了房地产价格与 城镇人口变动之间的内在规律性以及不同地区之间存在的差异性。 关键词：城镇人口，房地产价格，协整模型，面板数据 —.引言 近儿年房地产价格的高速上涨成为人们最关注的经济问题之一。1997-2006这十 年来，商品房的销售金额平均的年增长速度达到30. 74%,销售面积平均年增长速度为 22.85%,价格平均每年上涨6.42%。其屮住宅的销售额平均年增长速度达到31.63%,销售面 积平均毎年增长23. 17%,价格平均每年上涨6. 86%o如此高速的增长使得房地产这一行业对 GDP的贡献率也逐年增加，由1997年的20. 9%上升至2006年的67. 7%,成为带动经济增长的 重要因素之一。是什么带动房地产价格如此快速的增长?众说纷纭。从幺观经济的角度讲， 影响房价的因索有很多，国家的调控政策、国际经济环境、经济周期的轮冋等，都 会豆接或间接影响到房价的涨跌，但是从根木上看，最后决定着中国房价涨跌的关 键，仍是供给与需求的关系。木文着力于需求层面分析导致房价上涨的人口因素。 屮国住宅总量需求可归纳为两个方血：第一，现有城镇居民要求改善住房条件，包括旧 宅拆迁；第二，城镇人口数量增加形成的住房需求，包括原有城镇居民其了女未来长大成人 对住房的需求，以及外来流动人口对当地住房的需求。屮国每年高于1.2%的人口出生率, 如果按13亿人来算，每年增加的人口就达1600 ZjZ多。同时，大量流动性人口涌进城市, 我国城镇化水平保持长期的高速发展，1997年到2006年的10年屮，我国城镇人口增加 1.8257亿，平均每年增长4.46%；城镇化率从31.91%增加到43.9%,平均每年城镇化水 平增加一个百分点，平均毎年的城镇新增人口大约1826 h人，这必将扩大对城镇住宅的需 求量。 国内外很多学者就人口变化与房地产价格的关系提出了自己的看法。Meen, Geoff ery and MarkAndrew (1996)1发现住宅价格对失业率有显著的反应，人I I和就业增长可以使住宅 价格显著上涨。Anthony Murphy, John Muellbauer and Gavin Cameron(2006)利用 28 年 的数据对英国的流动人口与住宅价格z间的关系进行研究，得出流动人口对住宅价格的水平 会产生一定的影响。Peter Linneman and Albert Saiz(2007)认为地区人口的增长与地区房 地产业的发展有着密切的联系，并利用美国备地区的人口数据进行了相关的研究。施昌奎 （2007）5认为人才流的聚集使屮国大城市住房需求持续高涨，流动性人口与引进人才的激增 使住房需求保持吐盛状态。黄世宽（2007）认为决定商品房价格居高不下的根木因素在于 供求关系，并且分析了当前房地产市场需求的主要来源在于城镇人口的变动。王春艳、吴老 二（2007） 7基于1997-1999年广东省各地级市的数据，运用空间计量经济学研究珠三角城市 圈内人口迁移与房地产价格Zlkl的关系，发现人口迁移等因素可以显著地影响房地产价格水 平。杨波（2007）归纳出城市化进程屮的速度演变规律和空间演变规律，继而分析了房地产 业与城市化的同步发展关系，认为房地产业与城市化具有一种内在的协调发展关系。还有很 多学者就北京、深圳、长江三角洲、济南等地区的城镇人口与房地产价格的关系进行了深入 的研究。 从下表可以看到，全国城镇化率较高的省份集中在东部地区，尤其以北京、天津、上海 和广东四个地区最高，而住宅价格居于前四位的仍然绘这些地区，从数据显示可以看出二个 指标Z间具有--定的相关性。 （表1）全国各地区城镇化率及住宅价格对比（2006） 地区 城镇化率 （%） 住宅价 格 （元/平 方米） 地区 城镇化率 （%） 住宅价格 （元/平方 米） 全国 43.90 3119 河南 32.47 1843 北京 84.33 7375 湖北 43.80 2422 天津 75.73 4649 湖南 371 1655 河北 344 2028 广东 63.00 4589 山西 43.01 1806 广西 34.64 1973 内蒙古 48.64 1627 海南 46.10 3735 辽宁 599 2884 重庆 46.70 2081 吉林 52.97 1858 四川 34.30 2123 黑龙江 53.50 2035 贵州 27.46 1584 上海 88.70 7039 云南 30.50 2191 江苏 51.90 3375 西藏 28.21 1