建筑结构成本管理控制的报告与建议.docVIP

关于成本管理控制的报告与建议 1.成本控制的重要性 企业的根本目的就是赢利，赢利无外乎两个途径：1）通过提高产品殆质、紧抓市场契机，在市场认 可并紧缺的情况下以尽彊高的价格卖出，以赚取垠大的利润。2）通过在不影响殆质的前提下压缩成本， 以最低的成本來赚取最大的利润。在市场集中度越來越高的情况下，产品的硬件品质齐家都会越來越好, 形成在市场上各家的质量雷同，如何使IlC保持良好的赢利能力，只能通过到位的管理降低成本。 2-成本控制的关键环节 项目成本系指建设项目按照建设内容、规模、标准、工期全部建成，并验收合格交付使用所需要的 全部费用。地产项目成本主要山土地成本（约占项目总成本的30-35%左右）、前期费用（约占项目总成本 的2-3%左右）、工程成本（约占项目总成本的50-55%左右）、营销成本（约占项目总成本的5-8%左右）、 管理成本和财务成本儿部分组成。如表一为万科某项目的成本纟II成案例（数据来源于万科内部培训ppt）, 图1为金地某项目成本及收益分析图（数据来源于金地内部培训ppt）o 表1万科某项目的成本组成 土地获得价款 5000 481 3846 673 8力 481 962 962 开发前期准备费 800 140 561 98 140 140 140 140 主体建筑工程费 5260 1500 3200 560 923 1500 800 800 主体安装工程费 620 150 400 70 109 150 100 100 社区管网工程费 600 58 462 81 105 58 115 115 园林环境费 500 88 351 61 88 88 88 88 配套设施费 270 47 189 33 47 47 47 47 开发间接费 500 88 351 61 88 88 88 88 开发成本 13550 2552 9360 1638 2377 2552 2340 2340 产品 小高层 多层 商业 销售面积 5000 25000 4000 销售单价 3200 3000 3500 销售收入 1600 7500 1400 销售成木 1275.81 5850.20 936.03  建造成本38.5%、豺料采勢销售成本9%土地成本工程建设30%土地转让 1068.53030项目收益率22.5%品牌因旺 设计因嗪510_环境因嗪一、、 基朮典屮0未加财务成本与管理费 建造成本 38.5%、豺料采勢 销售成本9% 土地成本工程建设 30% 土地转让 10 68.5 30 30 项目收益率 22.5%品牌因旺 设计因嗪 5 10 _环境因嗪一 、、 基朮典屮0 未加财务成本与管理费 9 刚性成本和利润弹性成本和利润 图1金地某项目成本及收益分析图 从成本的属性来看，十?地成本、管理费及财务成本在项目初期即可大部分确定，英波动幅度微小，口『 控性相对较小；前期费用、工程成本、营销成本则会因为项目本身情况、涉及复杂因素众多等而出现前后 测差异较大的情况，如采取有效措施，则可压缩性（可控性）较强。因此，工程成本、营销成本是项目开 发过程屮进行成本控制的重点，尤以工程成本为重。 3?成本控制的管理体系 3.1标杆企业成本管理体系的经验和启示 业内人士一致认为，万科、中海、金地成本控制方面都是国内成功的典范。尤其万科成本控制的信息 化更是走在全国的前列。厉地产成本失控，最重要的原因是不知道成本发生了多少。加强房地产成本管理, 首先就需耍动态、实时地监控项目成本的发生情况，知晓动态成本和目标成本的差距，从而帮助企业实现 目标效益。这也是房地产管理系统的核心目标。总结此三家标杆企业的成本管理休系（资料来源于《万科 集团责任成本管理体系》、《中海地产项日发展成本管理制度》、《金地启地产行业开发成本管理》内部培训 ppt）,成本管理体系可以抽彖为图2的循环体系，若按阶段分解可表示为图3的流程图。 项目实施 方案图2成本管理循环体系 项目实施 方案 图2成本管理循环体系 立项阶段可研报告投竇估算丿策划阶段项月发展按告?分判计划?项目俎建总成本测E成本预拴目标按责任分解设计阶段方案-初步-施工图分項成本测算、抚算、預算丿发包阶段图瑕、选材用料、设条选型0 立项阶段 可研报告 投竇估算丿 策划阶段项月发展按告 ?分判计划?项目俎建 总成本测E 成本预拴目标 按责任分解 设计阶段 方案-初步-施工图 分項成本测算、抚算、預算丿 发包阶段 图瑕、选材用料、设条选型 0 成本劝态 成本目标调整 按实体分解 图3成本管理阶段分解图 整个体系中具体实施有三个关键步骤： 3.1.1建立目标成本管理体系 所谓的目标成本管理，就是要事先定下一个符合规划方案、品质要求、效益要求的成本目标。定下合 理的目标成本后，具体执行和操作就要让现实的发生的成本尽最与期望值相