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房地产业营业税改征增值税探析 一、房地产业营改增的原因分析 （一）解决产业链条内的重复征税问题 根据20XX中国国民经济行业分类代码表（GB/T4754-2011），房地产业属K类，共包括5大类：房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、自有房地产经营活动和其他房地产业。 由此可以看出，房地产行业涵括了房地产开发、经营，房地产的日常维修、养护和管理业务，房地产的销售、转让、租赁以及与之相关的各种业务；从而形成了以房地产为中心的上游及下游的产业链条。 目前，我国对土地使用权的转让行为按营业税“转让无形资产”税目计算征收营业税，对提供建筑劳务按营业税“建筑业”税目计算征收营业税，计税时都不形成税款的抵扣；同时，企业从政府手中取得土地使用权时所支付的土地出让金，建筑企业在施工时所购买的各种建筑材料在计税时也是不能抵扣的；但房地产开发完成后进行销售时按营业税“销售不动产”税目全额计算征收营业税；从而造成了房地产行业的重复征税现象。另外，作为房地产业下游的工商企业，它们生产经营的产品主要计算征收的是增值税，但这些企业在购进房地产时所形成税金是不能作为进项税额抵扣的，这不但违背了增值税的征税原理，造成增值税抵扣链条的中断，产生重复计算的情况，加重了企业的负担，同时也不利于产业结构的优化和调整。 （二）解决税制体系内重复征税的问题 如图1所示，目前我国房地产行业在流通过程的涉税情况主要分布在取得环节、交易环节和保有环节。 图1房地产业涉税示意图 由于我国房地产业的涉税分布主要集中在房地产的交易环节，造成了房地产行业各环节税负的不均衡以及税收制度内的重复征税。 例如，在我国《营业税暂行条例》中规定，在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征收营业税；而《土地增值税暂行条例》中也有规定，土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。如此，在企业销售其不动产时，就产生了同时计征营业税和土地增值税的重复征税现象；另外，在《营业税暂行条例》中有规定，对企业在自建销售不动产时，其自建行为要按建筑业计征营业税，销售行为要按销售不动产计征营业税，造成了对同一纳税人的同一征税对象重复征收相同税种的现象。 二、房地产业营改增的难点探析 在“营改增’财税体制改革深入推进的大背景下，房地产业进行“营改增”已是势所必然，然而对房地产业实施“营改增”，会牵一发而动全身，牵涉面很广，税收征收管理的难度也很大。 （一）中央与地方税收收入分配体系将面临重新调整的压力 在现行分税制体制下，营业税是地方税种，营业税的收入除保险、银行、石油等集中缴纳部分归中央支配，其余全部归地方所有。 按国家统计局网站公布的数据，20XX我国地方财政营业税收入额为17，154.58亿元，地方财政税收收入额为53，890.88亿元，地方营业税占地方财政税收收入比例为31.83%。长期以来，营业税在地方财政收入中所占的比重都比较高，是地方财政收入的主要