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浅析非上市房地产开发公司的三种融资方式 【关键词】房地产 融资 贷款 信托 PE 一、房地产开发贷款 房地产开发贷款即非上市房地产开发公司以在建工程做抵押向银行进行贷款获取资金。其基本情况如下： 1.融资规模：视抵押物评估值而定，一般贷款金额不超过抵押物评估值的70%，且抵押物必须是在建工程而不是土地。2.融资期限：一般不超过三年（含三年）。3.融资成本：由于贷款额度紧张，开发贷利率被大幅提高，一般都上浮30%-50%，即年化8%-15%左右。4.风控措施：要求开发商具备全部四项资质， 除抵押物外，一般还要求非上市非上市房地产开发公司、公司法人提供连带担保。房地产开发贷的基本流程如下： 递交申请——受理调查——项目评估——核查审批——办理手续——资料归档——贷后管理——收贷撤保 随着20XX底调控措施陆续出台，限价、限购、限贷，甚至限抵押登记，售房回款速度越来越慢，周期也越来越长 房地产界遭遇了严厉的打压，资金需求量大的房地产业由此遭遇资金瓶颈。在紧缩的货币政策背景下，银行利率不断上调，银根收紧，银行贷款同比出现较大幅度的下降。根据央行统计数据显示，上半年各项人民币贷款累计新增4.17 万亿元，同比减少10%；上半年房地产贷款新增7912亿元，同比少增5985亿元，同比减少43%；其中，开发贷款新增2098亿元，同比少增2325亿元，同比减少53%。开发贷原是非上市房地产开发公司最重要的融资方式，与其它融资方式相比，其成本相对较低，且容易操作。然而在当前国内紧缩的货币政策下，银行对房地产企业的贷款门槛不断抬高，贷款额度也非常有限，非上市房地产开发公司已经很难从银行获得贷款。 二、房地产信托贷款 房地产信托贷款融资即非上市房地产开发公司向信托公司发起申请，由信托公司通过信托方式募集资金，并发放给非上市房地产开发公司。募集到得资金大部分用于提供“过桥贷款”，即主要为未达到银行贷款条件的房地产项目提供前期信托贷款。其基本情况如下： 1.融资规模：一般在1亿元以上，融资规模可以达到抵押物评估值的100%。2.融资期限：一般不超过三年（含三年）。3.融资成本：年化12%-20%左右。4.风控措施：需要满足基本的“四三二”条件。即四证齐全，开发商自有资金投入30%以上，二级开发资质以上。同时一般要求提供土地使用权证质押担保、房地产开发公司股权质押担保、房地产开发公司及其法人双重连带担保等。 由于开发商的融资渠道多被堵死，房地产信托的发行近年来呈井喷态势。根据用益工作室提供的数据，20XX前三季度共发行房地产集合信托769款，发行规模为2291亿元，占同期集合产品发行总量的44.29%，与去年同期相比，发行规模增长67.82%。房地产信托融资可以说是贷款融资方式的延伸，不同的是其资金