宋庄房地产市场调研报告及产品定位建议.docx

宋庄房地产市场调研报告及产品定位建议 一、 销售的主要对像 以中高层次客户群为主，因住房面积或居住区域产生购买 需要的客户； 以宋庄镇画家村为中心，中产阶层（与艺术产业相关联的 中小企业家，宋庄辐射区域【通州、 CBD等】成功人士）， 区域画家， 需要艺术创意空间、 艺术展示平台的全国艺术 家。 周边郊县的私营业主，因自身工作生活或子女学习生活产 生购买需要的客户 ; 年轻时尚一簇，要求户型小，体现个性空间。 产品定位需要对客户数量和客户对项目关注度的变化趋势推 广在范围和方式上做必要动态跟进和调整。 二、 通州宋庄房地产市场情况 根据我们实地考察走访的情况，宋庄区域房地产市场现有物 业形态分为大产权属性的别墅产品和小产权属性的多层住宅产 品。 a） 普通住宅楼盘产品类型主要以多层小高层为主； b） 居民购房偏好中等户型（90-120），对户型功能实用性要求 较高； c） 本地客群置业消费力集中在 70-100 万左右，购房用途以办 公和改善居住为主； d） 区域房屋使用者，拥有产权比例较少，拥有使用权比例最高，说明当地房屋使用者，认可此类使用权房屋属性。 （一）、调研项目 根据本案所属区域及项目品质， 我们选取了 11 个重点项目进行重 点调研，并对这些项目进行重点分析， 从中得出具有参考价值的分析 结果和产品定位。 本次调研项目以本案所在区域较为典型的项目为主， 翠福园 （ 翠福 星城） 、富河园、格瑞雅居、京洲世家 （中泽馨园 ） 、世纪星城、武夷 花园（城市左岸）、新华经典丽园 （鼎盛国际 ） 、绣江南、园景花园（园 景阁）、月亮河休闲寓所（月亮河美家园） 、运河明珠均为区域内较为 典型项目，其中武夷花园为下半年即将开盘项目，目录如下： 项目 位置 开发商 建筑类型 开盘时间 户型面 积 均价 物业费 占地面 积 建筑面积 绿 化 率 容积率 总户数 销售状况 翠福园（翠 福星城） 通州安顺北 里 同马房地产开发 有限公司 板楼多层 三期 2010.1.30 66-113 新房 12900 0.5 元/ 平米?月 25.8 万 28.34 万 35% 1.6 四期共300 户 一期二期基 本售完，三期 在售 富河园 通州北关顺 通路305号 北京市开原房地 产开发有限责任 公司 板楼,板塔 结合 2003.10.1 60-209 5200 1.79 元 / 平米?月 10万 16万 40% 1.6 38栋 售完 格瑞雅居 通州区内 环路9号 北京宏泰旸房地 产开发有限公司 板楼 2004.7.1 49-150 4400 1.45 元 / 平方 米?月 4.77 万 9.07 万 35% 1.7 780户 售完 京洲世家 （中泽馨 园） 通州京洲南 街与怡乐中 路交汇处 北京中泽房地产 开发有限公司 板楼 二期 2010.4.24 主力户型 90二居 130三居 16000 1.9 元/ 月/平米 6.96 万 11.47 万 38% 2.0 878户 94套可售， 已售10套 世纪星城 通州通朝大 街323号 北京顺华房地产 开发有限公司 板楼高层 三期期房转 现房开盘 待定 63-143 22000 一期三期 1.85、二 期长城国 际2.5 2089 亩 二、三期50 万 30% 1.49（1 期3 期）,2.5 7（2 期） 总共5602 户 一期售完 武夷花园 （城市左 岸） 通州通湖大 街1号 北京武夷房地产 开发有限公司 板楼塔楼 小高层 2011下半 年 55-143 待定 1.88 元/平方 米?月 1500 亩 100万 40% 2.2 总共10000 户、当期 700户 待售 新华经典 丽园（鼎盛 国际） 通州北苑环 岛新华大街 南侧 北京实地房地产 开发有限公司 板楼、塔楼 2002-07-21 55-150 3800 1.60 元 / 平方米/ 月 15万 30万 45% 6.0 一期600户 售完 绣江南 通州区梨 园城铁南 1200 米 北京市欣达园房 地产开发有限公 司 板楼 2006.8.11 60-125 6000 0.98 元/ 月/平米 17万 21.7 万 30% 1.53 -- 售完 园景花园 （园景阁） 通州区云 景东路（城 铁梨园站景 东路 北京住总房地产 开发有限责任公 司 普通住宅， 板楼,塔楼， 多层 四期 2009.8.8 49-158 19800 无电梯 0.89, 带电梯 1.72 11.70 公 顷 40.00 万 36% 2.33 共7537户 尾盘  月亮河休 闲寓所（月 亮河美家 园） 北京市通州 区月亮河河 滨路1号 北京凯瑞房地产 开发有限公司 板楼板塔 结合小高 层 2004.5.30 58-120 13994 6.50 元/ 平米?月 2万