土地增值税法学习要点说明.docx

第八章土地增值税法 一?本章命题常规 本章为CPA考试的比较重要的一章，平均分值6分。 土地增值稅既可以出客观趣型，经常出计算题，也可以与营业税、企业所得稅、印花税 等税种混合命制综合趣。 二、本章新增或新变化的主要考点 1 ?增加企业多种资金来源下房地产开发费用扣除的规定 房地产开发企业既向金激机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣徐时不 能同时适用两种办法计算利息扣除。 【例题?计算題】企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额10000万元；房地产开发 成本60000万元；向金触机构借入资金利息支出4000万元(能提供银行贷款证明)，其中超过 国家规定上浮幅度的金额为1000万元；开发中还使用其他借入资金1500万元，(不能提供银 行贷款证明)。该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用的扣除比率为5%，不能提供 贷款证明的房地产开发费用的扣除比率为10% -则该企业最多允许扣除的房地产开发费用为 (4000-1000) + ( 10000+60000) x5%=6500 (万元)。 增加对转让不能取得评估价的旧房的特殊加计扣除的计算 纳稅人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部 门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除 项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过 一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。 对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关 的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。 对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以 根据《税收征管法》第35条的规定，实行核定征收。 【例题?单选题】2011年3月，某企业转让一处2007年7月购置的办公用房，转让时不 能取得评估价格，原购房发票注明购房款300万元，购入时交纳契稅9万元，转让时交纳 营业税?城建税?教育费附加5. 5万元，交纳印花税0. 2万元，上述金额和凭证均经过主管 税务机关的确认，则该房产计算土地增值稅时可扣除的金额是( )。 314. 7 万元 B. 359. 7 万元 C. 374. 7 万元 D. 376. 5 万元 【答案】C 【解析】可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止毎年加计5%计算扣除，计算扣 除项目时三年零八个月可以视同为四年。购房时缴纳的契税准予作为“与转让房地产有关的 税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。管业税、城建税、教育费附加、印花稅均可扣 徐。该房产计算土地增值稅时可扣除的金额=300x ( 1+5%x4) +9+5. 5+0. 2=374. 7 (万元)。 3 ?在土地増值稅管理中増加核定征收率和预征率的规定 核定征收率 为了规核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，冬省级税务机关要结合本地实际，区 分不同房地产类型制定核定征收率。 核定预征率 除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部地区和东北地区省份不得低 于1.5% ?西部地区省份不得低于1%。 三、本章重要考点真题及习题示例 1. 土地增值稅征税因 属于土地增值税的征税困 的情况(应征) 不属于土地增值税的征稅 田的情况(不征) 免征土地增值税的情况(免征或 暂免征收) 出售国有土地使用权 取得土地使用权后进 行房屋开发建违然后出售 的 存量房地产买卖 抵押期满以房地产抵 债(发生权属转让) 单位之间交换房地产 (有实物形态收入) 投出方或接受方属于 房地产开发企业的房地产 投资 投资联营后将投入的 房地产再转让的 合作建房逮成后转让 的 房地产继承(无收入) 房地产公益性的赠与 (无收入) 房地产出租(权属未 变) 房地产抵押期(权属 未变) 房地产的代建房行为 (权属未变) 房地产评估增值 开发的房地产转为自 用(权属未变) 个人互换自有居住用房地产 合作建房建成后按比例分房 自用 与房地产商无关的投资联 营，将房地产转让到投资企业 企业兼并，被兼并企业将房 地产转让到兼并企业中 国家征用收回的房地产 个人转让居住满五年以上的 房地产 逑造普通标准住宅出售 因城市规划、国家建设需要 而搬迁由纳税人自行转让原房地 产 【真题?单选题】下列各项中，应征土地增值税的是( )。(2002年) 贈与社会公益事业的房地产 个人之间互换自有住房 抵押期满转让给债权人的房地产 兼并企业从被兼并企业得到的房地产 【答案】C 【真题?单选题】下列各项中，应当征收土地增值税的是( )。(2006年) 公司与公司之间互换房产 房地产开发公司为客户代建房产 兼并企业从被兼并企业取得房产 双方合作建房后按比例分配自用房产 【答案】A 2. 土地增值税应税收入与扣除项目的确定