国有土地权的转让模式和操作作业流程.docVIP

国有土地权转让模式和操作步骤 一、国有土地使用权直接转让 　　（一）国有土地使用权转让条件。 　　除通常民事行为生效要件外，尚须以下尤其要件： 　　1、以出让方法取得国有土地使用权转让条件（1）根据出让协议约定支付全部土地出让金，并取得国有土地使用权； 　　（2）根据出让协议约定进行投资开发，属于房屋建设工程，完成开发投资总额 25% 以上，属于成片开发土地，形成工业用地或其它建设用地条件； 　　（3）转让房地产时房屋已经建成，还应该持有房屋全部权证书。 　　2、以划拨方法取得国有土地使用权转让条件（1）土地使用者为企业、企业、其它经济组织和个人； 　　（2）领有国有土地使用证； 　　（3）含有地上建筑物、其它附着物正当产权证实； 　　（4）经有同意权人民政府审批。 　　3、 法律依据： 　　《房地产管理法》第 38 条、第 39 条《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第 45 条 　　（二）国有土地使用权转让程序 　　1、以出让方法取得国有土地使用权转让程序（1）签署国有土地使用权转让协议，有建筑物，要约定建筑物转让内容； 　　（2）向县以上国土部门提交转让申请； 　　（3）国土部门依法审查同意，审查内容为是否符合转让条件、和出让限定条件有没有实质性冲突、是否改变土地用途、成交价格是否合理，必需时进行国有土地使用权估价； 　　（4）缴纳土地增值税、契税、营业税等相关税费； 　　（5）登记发证。 　　2、以划拨方法取得国有土地使用权转让程序（1）签署国有土地使用权转让协议，有建筑物，要约定建筑物转让内容； 　　（2）向县以上国土部门提交转让申请； 　　（3）国土部门依法审查同意，审查内容为是否符合转让条件、是否符合城市计划要求； 　　（4）受让方办理国有土地使用权出让手续、缴纳土地出让金，或经同意不需办理出让手续而将转让费中土地收益上缴国家； 　　（5）缴纳土地增值税、契税、营业税等相关税费； 　　（6）登记发证。 　　（三）国有土地使用权转让应注意事项1、必需权属调查和资信能力调查。 　　转让协议签署之前，要对转让方转让主体资格进行核实。转让方须是国有土地使用证上载明土地使用者。土地使用者为国有或集体单位，应提交有资产处分权机构出具同意转让证实。 　　转让方也要认真审查受让方资信能力，包含银行资金证实、有没有重大债务纠纷等，以免造成土地使用权转让后资金无法收回结局。 　　2、相关评定事宜咨询。 　　依据法律要求，国家控制国有土地转让价格，转让价格过低时，国家享受优先购置权。尤其是转让方为国有单位时，国有土地及相关资产须经法定估价机构估价，并经国土部门给予确定。 　　3、相关税费负担咨询。 　　转让协议签署之时，双方应对相关应缴纳税费项目、标准及数额进行咨询，并对税费负担问题进行明确。依据相关要求，税费计算依据通常为土地成交价，若成交价格显著低于正常市场价，则应以土地评定价作为计算依据。 　　4、相关国有土地使用权转让担保问题。 　　拟转让国有土地使用权是否存在瑕疵问题，是受让方必需关注关键。转让协议签署之前，必需去国土部门、房地产主管部门进行调查，核实有没有抵押和被采取司法限制。鉴于有没有土地权属及相关争议不易调查，加之受让方履约能力难以判定，应明确双方相互提供担保。 　　国有土地使用权设定抵押后，并非不能转让。可经过和抵押权人协商，以其它担保方法置换或以转让费支付借款方法解除抵押等方法，实现转让目标。 　　5、权属变更程序和支付转让价款相互制约。 　　因国有土地使用权转让须经协议签署、国土部门审批、补办相关手续、登记办证等多个步骤，有时还包含抵押权解除等程序，故转让费支付应采取分期付款方法。即依据转让程序设定付款期限和金额，表现相互制约和督促作用，以降低双方交易风险。 　　6、土地用途及相关用地条件变更国有土地转让往往包含土地用途变更问题，划拨土地使用权转让尤为突出。转让前土地大多是工业用地、办公用地等，转让后多为商业或住宅开发用地，不仅要经计划部门变更土地用途，补缴土地出让金，且须缴纳相关配套费用。有虽不改变土地用途，却需改变出让协议限定建筑密度、容积率、绿化率等用地条件。土地用途及相关条件能否变更、变更程序及费用负担应在转让协议中约定清楚。 　　7、国有土地使用权转让效力及于地上建筑物，无约定，推定包含。 　　依据相关法律要求，国有出让土地未达成要求开发程度不得转让，划拨国有土地无地上建筑物不得转让，故国有土地使用权转让往往是和地上建筑物或隶属物一并转让。实践中，多以转让房地产为名转让国有土地使用权，地上建筑物价值相对较小，于土地而言不大，并不重视8、应该关注司法解释