PPP-REITs收益风险评估及运作模式设计.pdfVIP

摘 要 摘 要 随着PPP （Public-Private Partnership ，公私合作）模式在基础设施领域的广泛 应用，完善PPP 项目市场化融资模式、构建多元化股权交易与退出机制成为促 进 PPP 模式可持续发展的重要举措之一，其中，REITs （Real Estate Investment Trusts ，房地产投资信托基金）有助于盘活存量PPP 资产，为PPP 投资者供直 接的退出渠道。然而，我国目前的PPP 资产证券化市场尚不成熟，开展REITs 受 到诸多限制，有必要针对我国当前发展 PPP-REITs 面临的冲突问题，设计适宜在 我国推广的PPP-REITs 运作模式。 本文首先通过文献调研和案例分析梳理了境外REITs 及基础设施REITs 的发 展经验，通过对比分析，归纳总结了境内REITs 及PPP 资产证券化市场在法律制 度、市场环境、操作流程等方面存在的问题和风险来源，论证了借鉴国外经验设计 我国PPP-REITs 运作模式的必要性。 随后，本文通过选取美国基础设施 REITs 为样本建立 VAR （Vector Autoregressive ，向量自回归）模型，对 REITs 收益影响因素进行了实证研究，结 果发现基础设施 REITs 收益受到美国工业生产指数、通货膨胀率、市场利率、 SP500 公用事业行业收益指数和房屋价格指数等多重因素的影响，这些关键因素 为后文设计PPP-REITs 收益的动态调整机制供了参考因素。 其次，本文通过建立 GARCH （Generalized Autoregressive Conditional Heteroskedasticity ，广义自回归条件异方差）模型对基础设施REITs 的收益波动特 征进行模拟，运用VaR （Value at Risk ，在险价值）方法测算了REITs 的风险值， 结果显示GARCH-VaR 模型能够有效评估基础设施REITs 的风险水平，将其作为 统一的PPP-REITs 风险度量工具，是一个很好的推广方向。 最后，基于国外成熟REITs 经验和上述实证研究成果，结合我国PPP 资产证 券化市场的发展情况，本文设计了 PPP-REITs 的运作模式，包括在资产选择、交 易结构、退出机制等方面的实操要点，并针对相关难点及重要问题，结合专家 意见出了明确公司权利转让政策、确定合理估值定价体系等建议，对进一 步完善PPP 项目融资市场、增加PPP 项目的流动性和可融资性、盘活存量PPP 项 目具有一定的参考价值。 关键词：公私合作 （PPP ）；房地产投资信托基金 （REIT s ）；资产证券化 （ABS ）；运作模式；收益风险 I 目 录 目 录 第1 章 绪论 1 1.1 研究背景 1 PPP 在基础设施建设中的重大作用 1 PPP 项目融资困境2 PPP 二级市场的发展3 1.2 研究现状 3 REITs 的定义及主要特征4 REITs 多重属性研究4 REITs 收益影响因素研究5 REITs 风险度量及控制8 小结9 1.3 研究目的、内容和意义 9 研究目的和内容9 研究意义 10 1.4 研究方法和技术路线 10 研究方法 10 技术路线 11