房价因素分析论文.doc

影响房价因素研究与发展趋势 参赛队员 1、姓名：土海全 学院：化工学院 专业：矿加1202电话2姓名：许高敏 学院：通信学院 专业：￡信1202巾话3.姓名：马付玉学院：通涪学院 专业：电商1201电话房价影响因素研究 摘要 影响房价的有宏观因素，也有微观因索，影响房价宏观因索有国家的政策、银行利 率，国民经济发展等，而影响房价的微观因素有位置、楼层，建筑结构等。（背景意义 方法三行左右） 针对问题一：影响房价的微观因素模型，首先对异常数据进行处理，再对表小数据 用spss做数据标准化和主成份分析，以主成份为自变量，单价为因变量用matlab做多 元非线性回归分析⑴，得出最终模型为： y = 7137.1 + 9.83Z] - 3.29Z2 一 460.88Z3 + 26.25Z, - 4.4Z22 一 29.65Z, (1.5) 针对问题二 预测房屋的单价或总价，将所给数据标准化后带入（5）式可得房屋 单价，与总面积相乘后即可得总价分别为： 项FI — 项FI二 项目三 预测价格（单价血） 6984.647 9208.182 8081.448 实际价格（近似单价/册） 6866.60 未知 7745.63 从上表得出，与实际近似价格对比有着很好的拟合性。 针对问题三：预测未来房价的大致走势：运用灰色系统理论进行研究得出在未来四 年，西安某地的学区房的价格将稳定上升，不会有较大变化，部分有小范围浮动，这 与国民经济，银行利率，国家宏观调控政策逐步趋于成熟和局而稳定有着相当大的关 系。 该模型对数据进行了充分的预处理，避免了因量纲不同造成的较大误差，用回归分 析求得多元非线性模型；用灰色系统理论解决此类小样本，信息不全’的房价走势问 题，对原始数据收集和整理寻求出未來西安某地学区房年均价的发展规律。虽然其房价 趋势与Z相关的因素纷繁复杂，但其发展趋势有着自己的客观规律，是国民经济，银行 利率，国家宏观调控政策等因素的协调统一，并建立由灰到白的微分模型并最终得出预 测方程，并反应房价的发展趋势。 关键字：房价主成份分析［习多元非线性回归层次分析法灰色理论 一?问题重述 房价问题是人们维持生计的头等大事。影响房价的因素很多，有宏观因素，也有微 观因索，影响房价宏观因索有国家的政策、银行利率，国民经济发展等，而影响房价的 微观因素有位置、楼层，建筑结构等。 问题1:试根据附件1表一：原数据屮数据分析影响房价的主要微观因素，并建立 合适的房价微观因素模型。 问题2：请预测以下房屋的单价或总价 表二 项H位 总层 所在 房屋 建筑 行政区 距离城市 距离城 价格/ 项ri置 编号］ 数 层 结构 面积 划 屮心1 （虚拟距 离） 市中心2 （虚拟 距离） 总价 | 开发东 路in 启 16 4 钢混 结构 86 A区 400 600 J 2 京华城 路 北侧 6 5 混构 砖结 112.87 C区 3000 5000 1 3 雅筑园 28 18 钢混 结构 74 D区 110000 170000 问题3：请你自行收集或者查询数据，建立影响房价的宏观因素模型，如国民收入 与房价之间的模型，银行利率与房价之间模型等，并以某个城市为例预测未来房价的大 致走势。 二?模型假设 假设项冃名称和栋号对房屋单价没有影响。 在探究微观因素对房价的影响时认为宏观因素对房价的作用和同，不考虑宏观因素; 在探究宏观因素对房价的影响吋，不考虑微观因素对房价的影响。 假设表格数据全部真实可靠。 探究宏观因素对房价影响时，不单单讨论某个宏观因素对房价的影响。 符号说明 符号 符号含义 符号 符号含义 al 项H地址 a2 楼盘总层数 a3 所在层 a4 房屋结构 a5 建筑面积  a6 行政区划 a7 房屋距离市屮心1距离 a8 房屋距离市屮心2距离 Xi 标准化后的项FI地址 X2 标准化后的楼盘总层 数 X3 标准化后的所在层 X4 标准化后的房屋结构 X5 标准化后的建筑而积 X6 标准化后的行政区划 X7 标准化后的房屋距离 市中心1距离 X8 标准化后的房屋距离 市屮心2距离 Z1 第…主成份指标 Z2 第二主成份指标 Z3 第三主成份指标 Y 每平米房屋价格 Po 常数项 Pi 主成份厶的系数 P2 主成份Z2的系数 P3 主成份Z3的系数 P4 主成份Z/的系数 P5 主成份Z22的系数 P6 主成份Z,的系数  问题分析与数据预处理 4.1问题分析 本题旨在分析多种因素对房价的影响。分析如下： 1?房价的波动与地理位置、行政布局、房屋的理化性质（质量、面积）、等因素有关。 可通过相关系数得出每个因素的重要程度即权重。 层次分析图如图I： 我们可以考虑因素1、7、8,为