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浅谈房地产开发过程的成本控制 房地产开发成本控制主要是对主要费用中的变动费用的控制。因为这些既是可控制的，又是对项目经济效果影响较大的费用。控制好这些费用就基本上控制了开发成本费用的主要部分。 一、房地产开发中的房地产开发中的主要成本构成有：土地费用。前期工程费，建筑安装工程费。管理费用，贷款利息，税费，其他费用。 1、土地费用：土地费用包括城镇土地出让金。土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让。招标出让。拍卖出让。 2、前期工程费：前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“兰通一平”等土地开发费用。 3、建筑安装工程费：建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等。又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。 4、市政公共设施费用：市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。 5、管理费用：管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费。职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2％。 6、贷款利息：房地产因开发周期长，需要投资数额太，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。 7、税费税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费(营业税，城市维护建设税和教育费附加)，契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。 8、其他费用：其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。 二、房地产开发全过程中成本控制的方法 1、强化土地供应管理。控制土地供应总量，降低地价：规范控制建设用地协议出让范围，全面推行经营性土地使用权出让的招标，拍卖，挂牌制度；加强政府调控。力求土地供需总量平衡。土地供应量不足，价格就一定会上涨。 2、加大对房地产开发和消费环节不合理收费的清理力度：各级地方政府应认真落实国家已出台的各项清理收费政策，对房地产开发建设领域和消费环节的各项不合理收费应切实进行全面清理整顿。 3、完善市政配套，履行政府职责，合理分摊城市公共设施费用。 4、适当降低税收负担。 5、开拓金融业务。增强产业活力，降低利息费用。 6、充分发挥政府职能，加强市场宏观调控力度，维持物价平稳。 7、维持合理利润空间，加强房地产公司内部管理。 三、房地产开发过程中成本控镧的要点 1、前期阶段的成本控制：在整个开发过程中。项目的筛选是最重要的一环。在前期工作中，还有一项直接影响成本构成的因素。即施工图的设计与审核。设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。优秀的设计是项目盈利最基本的保障。设计采取什么样的结构形式、布局，选用何种材料等与成本有着直接的关系。精明的开发商除了会委托一家实力较强的设计单位进行设计外，在做正式施工图之前还会请本单位专业技术人员甚至请一些专家建筑设计方案、结构形式、地基处理方法等进行会审，反复论证，以求获得最佳方案。 2、项目建设阶段的成本控制：项目建设阶段的工程成本控制主要集中在招投标、合同签署、工程变更和竣工结算四个方面。招标管理是项目工程成本管理重要的环节，通过施工招投标。促进公平竞争，降低工程造价，缩短工期，提高工程质量。签订规范、细致、严密的合同文本，是房地产开发项目成本控制的又一重点。工程变更和竣工结算就是要加强监控，加强预算审查，严格经济签证和工程变更管理。 3、管理费用的控制：管理费用控制的关键在于开发建设的规模，因此应当通过加大开发规模，降低单位管理费用水平。 4、销售费用的控制：销售费用控制的关键在于采用合理的营销手段，根据开发规模和市场情况，合理控制销售费用。 5、财务费用的控制：财务费用的控制实际是对资金时间价值的控制，其中主要是贷款利息的降低和对税务进行科学的综合筹划。因此，应当通过分阶段控制开发进度、缩短开发周期，降低资金占用时间，从而实现对财务费用的控制。另外争取合理避税，以有效降低税收负担。 四、建立成本管理控制的保障措施