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天津写字楼项目研究报告 1 2020 年 4 月 19 日 文档仅供参考 天津写字楼项目研究报告 -研究报告 摘要： 宏观形势判断 宏观经济将对写字楼市场发展形成坚定支撑，但也可能导致未来 竞争更加激烈。 供应市场 1、 甲级写字楼存量有限，大多为综合体建筑，配套业态较齐 备，业态互动性较强。 2、 硬件水平上，天津市的平均水平，电梯数与层数比为  6 层  1 部，电梯数与单层面积比为  250 平米  1 部，车位比则为万平米  25 部到 33 部。新入市的写字楼硬件水准相对较高，但超过平均水平 的硬件标准并不能单纯支持价格与销售速度。区位仍是客户选择 写字楼的最主要因素。 3、 外资高水平物业管理公司的引入对写字楼吸引力的决定作用 不强，处于辅助作用。 4、 在中心区域，客户对租金敏感性较低，软硬件条件的提升可 有效支持租金，但次中心或边缘区域软硬件条件的提升则对租金 影响有限。 需求市场 1、 客户对写字楼位置都绝正确重视，市中心区域写字楼租金有 着明显的优势。 2 2020 年 4 月 19 日 文档仅供参考 2、 除十一经路等极少数区域外，各区域均有相对集中的业态作 为主力。而租用面积在 300 平米以下为多。客户行业的集中对区 域产品的招商有着相当的帮助作用。 3、 销售速度难以得到保证是天津市写字楼市场的普遍难题。 潜在市场上 潜在市场竞争激烈。项目分布更倾向于市中心集中，集聚效应更 加明显。 本案的可行性建议 1、 本案当前推出市场可实现租金 1.8 元/ 天?平米，售价为 5996 元/ 平米。 2、 若本案三年后推出，则租金 2 元/ 天?平米，售价 6551 元 / 平 米。 3、 兴建写字楼机会成本较高，绝非本案最优选择。相对而言， 酒店式公寓或服务式公寓更具操作性。建议缩小写字楼体量，增 加酒店式公寓或服务式公寓的比重。 4、 如一定坚持写字楼定位，则建议前 3—5 年由松江集团自行持 有招租，待商务条件成熟后，再考虑出售或整体转让，以回避初 期销售价格过低或销售速度过慢的窘境。 5、 相比而言，针对物流类企业、 SOHO自由职业者或总部经济均 有一定可行性，其中物流类企业操作性但需求的不确定性仍是价 格实现的最大瓶颈。 3 2020 年 4 月 19 日 文档仅供参考 目录 第一部分：市区存量写字楼状况 5 一、宏观经济运行情况 5 1、 天津市 GDP、人均 GDP分析 5 2、 全社会固定资产投资情况 6 3、 招商引资情况 7 4、 政策规划对写字楼的影响 8 二、供应状况 8 1、 存量写字楼总体规模 8 2、 写字楼区域分布状况 9 3、 各区域写字楼细部特征 14 4、 写字楼物业及配套状况 17 5、 写字楼供应状况小结 19 三、需求状况 19 1、 各区域写字楼租金、入住状况 19 2、 各区域写字楼售价状况 22 3、 各区域写字楼入住客群特征 23 4、 写字楼需求小结 29 第二部分：写字楼市场变动趋势 30 一、未来三年潜在写字楼规模 30 二、潜在写字楼分布状况 ——写字楼分布变动特征 31 第三部分：本案可行性分析 33 4 2020 年 4 月 19 日 文档仅供参考 一、区域现状概要 33 二、地块特征，可视、可达性 33 三、预计租金、售价 34 1、 市场法 35 2、 收益法 35 3、 租金、售价的最终确定 36 四、收益的实现途径分析 37 1、 银行 37 2、 保险公司 38 3、 IT 企业 38 4、 物流类企业 39 5、 化工实业类企业 39 五、收益成本对比 —本案操作方式建议 40 1、 实际成本对比 40 2、 机会成本比较 40 3、 本案操作建议 40 第四部分：总结 本案写字楼可行性 41 第一部分：市区存量写字楼状况 一、宏观经济运行情况 1、 天津市 GDP、人均 GDP分析 5 2020 年 4 月 19 日 文档仅供参考 长期以来，天津的经济水平保持了两位数的增长， 全年实现地区 生产总值 2931.88 亿元，按可比价格计算，比上年增长 15.7%，增 速比上年加快 0.9 个百分点。 前三个季度完成地区生产总值 2477.64 亿元。预估 整个经济仍将 保持较高的增长速度，经济的长期稳定增长为地产发展创造了良 好的经济环境。 从当前的发展现状来看，天津正在面临一个新的转型期。作为国 民经济的晴雨表，天津的写字楼市场得到了宏观经济的强力支 撑。 2、 全社会固定资产投资情况 ，天津固定资产投资达到 1258.98 亿元，突破 1200 亿元，同比增 长 20.28%。  1-9 月，全市完成固定资产投资  1045.47  亿元，同比 增长  10.8%，继续保持迅速上涨。预计  也仍将保持较