高层综合楼及附楼停建工程估价技术报告.pdfVIP

估 价 技 术 报 告 一、个别因素分析 1 ．估价对象由一幢主楼 20 层综合大厦及 9 层附楼组成。主楼第一层依坡地而 建为架空层，作设备用房使用， 2—4 层于 200 年出租，经营餐饮及娱乐业，现空臵， 主楼 5—20 层现为“半拉子”工程。主楼二层 ( 沿街首层 ) 大堂两侧为茶艺馆，室内中 档装修，刷黑色龙骨吊顶，包木墙面，抛光砖地面，内设各式茶座、卡座及秋千凳等。 南侧夜总会 ( 浮仕会 ) 高档装修，内设豪华 KTV包厢、表演舞台、音控室、雅座、 ，巴台 等。第三层 ( 沿街第二层 ) 中档装修，有可容纳约 200 桌宴席的餐厅及木夹板隔断的包 厢约 36 间。第四层 ( 沿街第三层 ) 普通装修，主要经营电子游戏及茶艺包厢。 5—20 层 原设计用途为带卫生间的写字间，主体结构已完工，室内已做隔墙，外墙贴条砖，内 墙抹灰刷白，已安装木夹板门，卫生间已贴 2m高墙砖，预埋上下水管道，其余未做。 走廊已安装空调管道 ( 无主机 ) ，室内有空调出风口 ( 部分被盗 ) ，地面未做，电梯未 安装。主楼于 200 年停建至今尚未完工，物业维护差，铝合金窗扇大部分被盗，顶层 渗水严重，局部梁露筋，这些因素制约了估价对象的市场价值。 2 ．估价对象附楼为框架结构住宅用房，平面布臵欠佳，室内昔通装修，由于使用 已 10 年，维护稍差，略显陈旧，个别窗扇被盗，加之所处位臵建筑密度大，环境、景 观差，制约了物业的市场价值。 3 ．估价对象主楼门前有较大户外停车场，这对物业的有效利用提供了较好条件。 二、区域因素分析 估价对象位于 x x 省 x x 镇主干道 x x 大道东侧，与 x x 楼隔路相望，北面为 x x 公司。区域内有 x x 大厦、 x x 医院、 x x 电影院、中学等，地理位臵优越，交通使捷， 商业繁华度良好； ，区域内基础设施和公共设施较为完善。 三、市场背景分析 由于宏观房地产市场疲软， x x 省 x x 地区积压商品房和停建工程较多，以致房地 产市场供过于求，销售价格处于低迷状态。加之政府正加大处臵积压商品房力度，四 大资产管理公司又下调价格加快处臵变现不良资产，这些因素势必影响到房地产二级 市场的交易价格。但估价对象所处地理位臵较好，从长远看仍具有增值的潜力。 四、最高最佳使用分析 根据建筑物设计使用功能及需求市场状况分析，营业用房及商住用房仍有一定需 求市场，主楼若将部分改造为商住两用房，更能符合当前市场的需求。估价对象要达 到最高最佳使用，应以商住综合用途最为有利，故本次评估确定估价对象在估价时点 为商住综合用途。 五、估价方法的选用 据估价对象现房部分占项目总建筑面积的 29．4 ％，停建工程部分占项目总建筑面 积的 70．6％，以及不同用途的特点，本次分别采取两条技术路线进行估价，然后综合 确定估价对象的市场价值。第一条技术路线：对现房部分即主楼 2—4 层和附楼，考虑 主楼 2-4 层为商业用途，出租具有收益性，故采用收益法进行估价。附楼为居住用途， 市场交易实例较多， 故采用市场比较法进行估价。 对主楼 ( 塔楼 )5-20 层停建工程部分， 根据估价对象房地产市场的实际情况， 采用假设开发法进行估价 ( 在计算续建完成后的 房地产价值时采用市场比较法 ) ，第二条技术路线：因项目主体大部分为停建工程，现 房部分囚经营不善等原因也停业多年，结合交易市场状况，对估价对象整体采用成本 法进行估价 ( 在计算重新取得土地价值时采用基准地价修正法和假设开发法 ) 。 六、估价测算过程 （一) 第一条技术路线 分别采用收益法、市场比较法、假设开发法测算估 价对象的市场价值。