湖南省长沙市住宅项目品牌战略策划全案报告书.pdfVIP

长沙市住宅项目品牌战略策划全案报告书 第一部分：市场与项目分析 第一节：市场分析 1、宏观市场环境分析 中国房地产业经过 20 年的发育、成长和完善，其间有高潮也有低 谷，跌宕起伏，上演了无数出大起大落的人间悲喜剧。目前，中国房地 产业正在经历一个“价值回归” 、“利润回归”的过程，由初期的暴利向 后期的相对高利过渡，目前已接近社会平均利润水平，并将逐步进入微 利行业。 中国房地产业的区域发展水平不均衡，自东向西，开发水平形成一 个很大的落差，东部沿海城市受惠于改革开放的诸多优惠政策，经济发 展较快，与国际上的交流频繁，资金和人口的“盆聚”明显，居民购买 力较强，房地产开发水平较高，开发商在观念、思维、资金实力、开发 规模、经营能力等方面都遥遥领先于内地城市，并逐步形成了较明显的 专业化的分工。中西部地区以长沙、成都、重庆、西安等城市为代表， 在借鉴、模仿、学习沿海先进经验的同时，引入沿海的开发模式，引进 优秀人才，进步很快，正在急起直追。 中国房地产业在今后五到十年内，还会有一个较平稳的发展时期，其主 要利好因素有： （１） 房地产业被明确确定为国家支柱产业，在政策上给予更多的优 惠和扶持。 （２） 降息、加薪、征收利息税，促使居民作多元化的投资考虑，房 地产成为居民置业投资的重点； （3） 增加公务员薪酬作为主要的廉政措施之一，将提高整个社会的薪 酬水平，从而有效提升居民的消费水平。 （4 ） 中国将加速城市化进程，以有效解决农村富余劳动力的问题，农 村人口进城，将引发一次新的房地产开发高潮。 （5） 中国经济已坚定地走向市场经济，私有化日益明朗，这将导致中 国经济持续长期走强，在此环境下，房地产也会相应发展。 （6） 一个强大的中产阶级群体正在崛起，其主导消费的趋势将日益明 显。 （7） 中国将面临长期的通货膨胀压力，居民投资房地产，成为最稳妥 的保值方式。 ２、微观市场分析： 未来几年，影响长沙房地产开发的主要因素有： （１） 大力加强城市基础设施建设，环线、绕城线、长沙大道、雨花 大道、城区各主要干道相继改造、湘江两岸的交通连接等，为长沙的后 续发展奠定了较强的基础。 （２） 借鉴大连城市经营的模式，大力改造旧城区，旧城区的功能将 以商业、商务为主，居民逐次迁移到城区周边的新型居住开发区。 （３） 拓南兴北的城市发展格局，目前以拓南为主，其主旨是为长、 株、潭“融城”作准备，南二环、南大桥、长沙大道、雨花大道、体育 新城等众多基础设施相继竣工或即将开工，使南边的气候日益成熟，即 将形成一个新的开发热潮，而兴北的力道不足，开福区政府的意识不到 位，其职能部门办事效率低下甚至不合作， 大型基础设施项目开工不足， 企业活力不够， 大型地产发展尚进驻不多， 是影响兴北进程的阻力因素。 （４） 城市扩容， 2005 年市区人口将达 220 万人， 2015 年市区人口将 达到 300 万人，相应地对地产市场的需求将持续效大。 （５） 城运会的举办，将有效推动长沙经济发展。 （６） 外地地产企业如万科、香港新世界将可能陆续进入长沙，一方 面导致更激烈的竞争，另一方面也会激活市场，为长沙房地产业注入新 的活力因素，带来全新的观念和开发模式，促使本土发展商开发水平的 提高。 ３、区域市场环境分析： 住宅项目地处开福区四方坪， 开福区曾是长沙中小型国有工业企业的集 中区，大多属于劳动密集型产业、工艺落后、技术含量低，且管理不很 完善，进入市场经济后，竞争乏力，多数企业运转不灵，已相继关停并 转，下岗职工多，工资待遇低，生活困难，由此，开福区成为长沙五区 中最缺乏经济活力的一个区，发展后劲不足，其捞霞开发区苦心经营多 年仍未见起色，即是证明，开福区已成为长沙市民心目中的贫民区，整 体购买水平低，经济不活跃。 四方坪开发区原属于渔场和农村用地， 319 国道拉通后该区域开始受益， 但发展速度缓慢，其后东二环建成通车，在此与 319 十字交叉，并成为 湖南西北部地区进入京珠高速路的必经之地， 四方坪区域成为一个受关 注的地区，应有一个较好的发展前景，已有众多眼光独到的精明商家看 中此区域的潜力，多项投资计划正在实施中，假以时