房地产集团公司目标成本管理作业指引.pdfVIP

房地产集团公司目标成本管理作业指引 1、流程节点说明： 1.1 《目标成本估算表》编制的基本原则 1.1.1 核算对象确定的原则： 1.1.1.1 按可售原则， 项目内的各建造物按照是否可售来确定其是否列入目 标成本的编制对象，可售产品必须作为目标成本的编制对象列入成本开发项目 中，不可售产品不列入目标成本编制对象，其成本分摊到各可售产品的成本中。 1.1.1.2 分期开发的项目，以期数作为编制目标成本的基本单位，每一期须 编制独立的目标成本； 对于每一期则有不同产品类型的核算对象， 比如多层、 小 高层、高层、别墅等核算对象，本期的目标成本以各产品类型为基础进行编制。 1.1.2 分摊原则：参照《项目成本分类与核算作业指引》 1.1.3 编制的原则 1.1.3.1 准确严谨的原则。 1.1.3.2 及时原则：方案确定后 15 天内完成审批； 1.1.3.3 可追溯性的原则。 1.2 《目标成本估算表》的组成 1.2.1 数据获取与分析部分：地价及规划、地价及利息、经济指标、项目总 体概况、税费说明、景观数据统计、规划指标、含量指标、造价指标、项目总成 本及利润、成本对比表。 1.2.2 全期跨期成本分析与分摊： 全期分摊配套明细表（若有全期分摊工 程才有）、地价分摊。 1.2.3 目标成本核心部分： 规划指标、 成本汇总表、 六类公摊费用及期间费、 各产品类型主体建安工程费、材料部品标准。 1.2.4 责任成本表格：总章表格、设计管理中心责任成本控制目标、市场开 发中心责任成本控制目标、 工程管理中心责任成本控制目标、 营销管理中心责任 成本控制目标、 成本核算中心责任成本控制目标、 物资部责任成本控制目标、 城 市公司各责任部门控制措施、成本控制措施。 1.2.5 目标成本审批表。 1.3 《目标成本估算表》填写要求与技巧 1.3.1 规划指标表 1.3.1.1 取得土地后，设计管理中心会根据项目定位、客户细分，并结合地 块情况，进行详细的规划设计， 并需及时了解设计进度， 及时根据设计管理中心 提供的设计指标填写规划指标表。 1.3.1.2 填写表格应注意的问题： （1）注意其中的公式连接，不可随便更改表中链接，理解好各数据之间的 勾稽关系。 （2 ）在填写时要注意不要随意增减行列，注意按照产品类型分别填写。 （3 ）注意建筑面积和可售面积的区别，建筑面积＝可售面积 +不可售面积。 不可售的面积一般包括架空层、半地下室、凸阳台、管道层等等（新规范对建筑 面积有重新的计算规定，须根据新规定计算出不可售的面积） 。因此，过程中应 向设计管理中心及时了解各产品是否有赠送面积（创新多层、情景洋房、叠 T、 TH、别墅基本都有赠送面积， 同时需要与设计明确赠送面积与该产品自带车位面 积间的关系），是否有架空活动等等。 1.3.1.3 完成指标填写后需复核指标的准确性与勾稽关系， 如车位面积是否 符合正常设计的要求（架空车位 20M2，大架空车位 40M2，人防车位 55M2），车 位比是否满足政府规划要求及营销提供的车位比要求，核实自行车位是在人防、 架空层、地下还是露天， 根据人防面积计算规则核实人防面积。 对存在可疑的指 标应与设计管理中心进行沟通确认。 1.3.2 全期分摊配套明细表 受益于两期或者两期以上的成本科目需要进行归类， 按表格形式编制 《跨期 成本分摊明细表》 。