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第十章 物业资产管理 第一节 物业资产管理 的内涵 第二节 物业管理 的内容 第四节 零售商业 物业管理 第三节 写字楼 物业管理 第五节 收益性物业 的运营费用 与财务报告 一、物业管理（ 掌握 ） 物业管理是一种专业行业，它综合运用多学科的知识，通 过人员、场所、流程和技术的整合，来确保建筑环境的正常运行。 物业管理的核心工作是对房地产资产进行日常维护与维修， 并向入住的客人或业主提供服务，以保障其始终处于正常的运行 状态。 物业管理关注的重点是建筑物的租户对其所使用的物业的 环境感到满意，并希望继续租用物业。 第一节 物业资产管理的内涵 ☆ 物业管理和设施管理以运行为主，房 地产资产管理和房地产投资组合管理以策 略性管理为主。四者关系如下图： 设施管理是一种新型房地产服务业务，其主要功能是通过 对人和工作的协调，为某一单位或机构创造一个良好的工作环 境。 具体内容：制定长期财务规划和年度财务计划，设备更新 财务预测，为业主提供购买和处置房地产的建议，室内布局与 空间规划，建筑设计与工程规划，建造与维修工程，设施维护 和运营管理，电讯整合、安全和综合管理服务，信息管理与设 施管理报告等。 二、设施管理（ 熟悉 ） 资产管理的内容较广，其内容包括：制定物业策略计 划、持有或出售分析、检讨物业重新定位的机会、审批主 要的费用支出，监控物业运行绩效，管理并评估物业管理 公司的工作、协助物业管理公司与客户关系，定期进行资 产的投资分析和运营状况分析。 四、房地产组合投资管理（ 了解 ） 房地产组合投资管理涉及的内容更广，包括确定物业投资 者或业主的投资目标，评估资产管理公司的绩效，审批资 产公司提出的物业更新改造计划，管理资产实现组合投资 收益的最大化，就购买、处置物业做出决策等。 三、房地产资产管理（ 熟悉 ） 根据物业管理的类型和特点不同，可 以将物业管理分为居住物业管理、公共物 业管理和收益性物业管理。 就收益性物业管理而言，其工作的内 容主要包括以下几个方面： 第二节 物业管理的内容 1. 确立目标 2. 检查物业质量状况 3. 形成租金方案和出租策略 4. 提出预算（包括管理费） 5. 签订物业管理委托合同 6. 物业管理记录和控制 一、制定物业管理计划（ 掌握 ） 二、加强市场宣传（ 熟悉 ） 为使物业达到一个较为理想的水平，必须加强宣传工 作。宣传应围绕物业的特性来进行，如位置、周围景观、 通达性和方便性等，一般不以强调租金低廉吸引客户。 物业管理人员选定了进行宣传的主题后，还要选择适 当的宣传媒介。一般来说，中低档写字楼物业：报纸或期 刊；大规模收益性物业：报纸、期刊广播或电视。 三、制定租金收取办法（ 掌握 ） 制定租金收取办法的目的是尽量减少由于迟付或 拖欠租金而给业主带来损失。 ? 激励比惩罚更为重要。 ? 合理确定收取租金的时间和收取方式。 ? 提倡主动的收租服务。 四、物业的维修养护（ 了解 ） 物业管理人员被授权负责物业的维修，必须以不突破 维修预算为原则。对主要设备的更新工作必须取得业主 的同意。 五、安全保卫（ 了解 ） 保障租户人身和财产安全，通常是业主的义务。物业管理 人员应就物业的安全保卫计划向业主提供专业提供专业意见。 六、协调与业主和租户的关系（ 了解 ） 及时沟通和对话是建立业主、物业管理人员和租户三方之间 良好关系的关键。物管人员必须设法使三方经常沟通。 七、进行物业管理组织与控制（ 了解 ） 从业主的角度来说，能否实现预期的物业管理目标，是物业 管理工作有效与否的标志。业主如能定期地对物业进行视察， 则物业维修计划、保安计划的实施情况就容易识别。物业收入 和费用支出的差异大小，也能体现物业管理组织与控制的有效 性 一、写字楼物业的分类（ 掌握 ） 写字楼分类在我国尚无统一的标准，专业人员主要依照其所处 的位置、自然或质量状况和收益能力进行分类。国外通常将写 字楼分为甲、乙、丙三个等级。 （一）甲级写字楼 （二）乙级写字楼 （三）丙级写字楼 第三节 写字楼物业管理 见课本 P342 位置、交通方便性、声望或形象、建 筑形式、大堂、电梯