就物业管理公司和小区业主的纠纷案例分析[借鉴].docxVIP

文档收拾 | 学习参阅 collection of questions and answers 就物业办理公司和小区业主的联络来讲，一个是供给服务收取办理费，一个是享用服务付出办理费，二者应该是一种比较单纯的合作联络。可是，跟着我国经济转轨和社会转型进程的逐步加速，许多大中城市的市民的寓居条件及物业办理水准也进入了一个新的历史阶段。在物业办理快速展开前进的一起，咱们发现一些城市的物业办理范畴处于一种特别的严重联络之中。近几年，《物业办理法令》具有打破性地表述了物业办理所触及的各方权利职责联络，《物权法》激起了广阔业主维权的内涵热心和潜能，二者先后发挥作用，使得本来较为含糊而安静的物业办理范畴成为对立的激起地段。 一 小区业主与物业公司之间利益胶葛的首要类型 近年来，触及小区物业办理的胶葛案子频发且呈现急剧上升气势。这类胶葛首要有以下几种景象： （一）物业办理费胶葛 1．业主以各种理由拖欠物业办理费用 业主因种种原因，如未清扫小区卫生、保安未施行岗位职责等，引起业主不满，以拒交物业办理费的办法予以抵抗引发胶葛的居大多数。在此类胶葛中，物业公司往往是原告，依照《合同法》规矩，业主能够行使与对方违约程度相适应的合同施行抗辩权。 2．因物业办理收费规范不规范而引发诉讼 此类案子是因物业办理公司单方面进步收费规范、随意添加收费项目、收费规范不规范或业主以种种理由单方面要求下降办理费用等导致的胶葛。 3．业主以小区未建立业主委员会构成前期物业办理时刻延伸为由拒付办理费 因房产公司在开发前期多由其自己建立物业公司或托付其他公司进行物业办理，物业公司期满后依旧持续施行前期合同，后业主对原物业公司所施行职责不予承认而拒付物业办理费，这类胶葛近来亦时有产生。 （二）因物业办理服务不到位引起的各种胶葛 因物业办理服务不到位或物业办理企业作业渎职导致业主人身、产业危害，业主申述物业公司人身、产业危害补偿胶葛；业主产业丢掉补偿胶葛；小区公共设备伤人的补偿胶葛；小区共用部位侵权的胶葛；小区共用部位的租借运营问题；小区停车场收费胶葛；业主违章建立或私行改变房子结构而致胶葛。 （三）开发建造遗留问题引起业主与物业公司胶葛 首要表现在：规划改变导致业主权益受损；业主购房时的规划在交房时往往产生改变，房子格式和小区环境与售房时的许诺有差异；房子修建和隶属设备质量差；配套项目缺项甩项；单个开发企业对这些遗留问题采纳能拖就拖，能省就省，能不处理就不处理的战略，工程竣工，开发企业撤走，问题甩给物业办理企业，然后构成了物业办理企业与业主的许多胶葛；修建权属不清；公摊面积的区分承认和隶属用房运营收益分配等问题引起的胶葛。 二 小区业主与物业公司之间利益胶葛的典型事例剖析 （一）房子质量有问题，业主能否拒交办理费 现在的小区在建造、出售过程中呈现不少问题，例如房子修建质量差、发布虚伪广告、配套设备设备不完全或面积有差错、房款计算错误等等。这些问题要等广阔的业主入住今后才逐步露出出来，而构成这些问题的开发商已将楼盘出售结束，对此漠不关心，许多业主便以拒交物业办理费作为反对和奋斗的办法，业主的这些行为是否合理、合法呢？ 案情简介：某物业公司，从2009年1月起为小区业主供给保安、保洁等物业办理服务。王先生是该小区业主。自2009年1月起，王先生未向物业公司交纳过物业费、以及代收费合计18354.77元及滞纳金4211.16元。王先生称，欠费是实际，但数额不清楚，没交费的原因是由于房子质量有问题，地上、墙体有裂缝、墙皮有掉落、卫生间和厨房的房顶渗水等。别的，某房地产开发有限公司在售房时许诺要贡献一个全新的物业。王先生据此以为物业服务应当是免费的，他所购买的房产是由某房地产开发有限公司开发建造的，该公司与物业公司法定代表人均为蔡某。据此，王先生以为二者是一体，物业公司理应对王先生的房子质量问题加以处理。 剖析：物业公司称，房子质量问题和物业办理没联络，该质量问题均是室内 自用设备及王先生自用部位的问题，在质保期内应由房地产公司担任，超越质保期应由业主自己担任，与物业无关。别的物业费及代收费与房子质量不是同一法令联络，因而不能作为不交费的理由。法院审理以为，售房宣扬材料，并非物业公司免费服务的许诺。物业公司依据该市物价局颁布的《收费许可证》和物业公司与小区业主委员会签定的《物业办理托付合同》收取物业费合法有据，王先生以为应当免费服务的辩称不能支撑。关于王先生提出的质量问题，物业公司主张的物业费及代收费用不是同一法令联络应另案处理。因而，王先生应向物业公司付出物业办理、水、电、暖、煤气等费用合计18354.77元，并补偿逾期付款丢掉。 此类事例，首先要澄清开发商、业主、物业办理三者的债款、债款联络。开发商与业主之间存在合同联络，假如房子有质量问题，开发商依据补偿职责对业主负有债款；业