房地产经济学简答论述题山东建筑大学工管辅修.docxVIP

房地产的特征（一）自然特征 1.固定性 2.个别性 3.耐久 4.有限 性 （二）经济特征 1.地产价值常要借助房产价值体现出来 2.建设周期长、投资大 3.投资的流动性较差 4.具有保值和增值性 5.房地产 开发和利用具有外部性（三）社会特征 1. 在生产经营过程中涉及 复杂的法律关系 2.受福利制度、社会保障制度的影响 3.政府一般对房地产的开发和利用进行限制 通过管制权、征税权、征收权和充公权来实现对房地产的开 发和利用进行限制。 4.生产和消费反映出社会风俗和地域习惯 房地产业的作用 （一）房地产业的发展有利于提高居民的生活质量和消费水平 （二）房地产业的发展对整个国民经济具有明显的促进作用 （三）房地产业的发展有利于优化土地资源的配置，增加财政收入， 加快城市建设 （四）房地产业的发展有利于提高城市的聚集效益，提高劳动生产 率 （五）房地产业的发展对社会关系的调整具有重要影响 1.级差地租 Ⅰ 级差地租就是指等量资本投在等面积而等级不同的土地上提供的产 量不同，而产生的超额利润转化成的地租，是由土地的肥沃程度或 位置差异而引起的。 2.级差地租 Ⅱ 级差地租 Ⅱ是指由于等量资本连续投在同一块土地上、每次投资具 有不同生产率所造成的超额利润而形成的级差地租。 级差地租 Ⅰ和级差地租 Ⅱ的区别  1.它们形成的条件不同，是由两种不同的投资方法和耕种方式造成。 2.它们为谁占有也有所不同。级差地租 Ⅱ在租约有效期间归农业资 本家所有，续约时才可能归土地所有者成为地租，级差地租 Ⅰ直接 归土地所有者占有。 级差地租 Ⅰ和级差地租 Ⅱ的联系 1.级差地租 Ⅰ先于级差地租 Ⅱ。 2.级差地租 Ⅰ是级差地租 Ⅱ的基础和出发点。 3.两者的本质相同。 最劣等地的级差地租 1、当在优等耕地上连续进行投资所产生的生产率低于在劣等耕地 上投资的生产率的情况下，劣等地也有会产生级差地租。 2、当比调节价格的劣等地更差的土地加入耕种时，最劣等地也有 级差地租。 3、级差地租还可以通过劣等地的追加投资而产生。 绝对地租 绝对地租是指由于土地私有权的存在，租种任何等级的土地都必须 缴纳的地租。 绝对地租产生的条件： 农业资本有机构成低于社会平均资本有机构 成，农产品价值高于 社会生产价格 绝对地租产生的原因： 农产品可以按高于社会生产价格的价值出售，形成超额利润并转化 为绝对地租 —土地所有权的垄断。 垄断地租 垄断地租是指由于某些土地具有特殊优越性和稀缺性，而使农产品  能以垄断价格出售。这种由垄断价格所产生的超额利润而转化成的地租就是垄断地租。 垄断地租主要有两种表现形式：一是由于对特别优越的自然条件的垄断而形成的垄断价格，进而产生超额利润所转化成的地租；二是由于土地所有权的垄断而形成的垄断价格产生的超额利润所转化成的地租。 区位的内涵 区位是人类活动实体占有的场所，既指事物所处的具体位置，更指该事物与其他事物之间的一种空间联系。 包含三层含义： 自然区位：是指反映某一事物与山、江、河、湖、海等自然环境要素的相互关系的区位。 经济区位：是指反映某一事物与经济实体的相互关系的区位。 交通区位：是指反映某一事物与交通运输方式、路线、设施之间的相互关系的区位。 自然区位是经济区位形成后其效益大小的重要自然条件和制约因素；交通区位的优劣往往决定该区域的经济价值。房地产市场的供求非均衡状态表现为 : （一）总量性供不应求的状态； （二）总量供过于求的状态； （三）结构性供求失衡的状态。 房地产市场的含义 狭义的房地产市场是指进行房地产买卖、租赁、抵押等交易活动的场所，如房地产交易所、不动产交易所等； 广义的房地产市场则是指在房地产流转过程中发生的一切经济关系的总和，包括房地产市场的主体、客体、运行机制、房地产市场模 式等要素。 一二、三级市场之间的关系 一级市场是国家垄断的出让市场，是房地产市场的基础，一级市场的交易量将决定二级市场的交易量 二级是放开的转让市场，二级市场的活跃必将促进三级市场的兴旺 三级是放开的转让市场，房地产用户产权变更，土地余缺的调剂、用量的调整、使用结构的优化和效率的提高都将通过房地产二、三及市场进行 房地产市场的基本特征 (一)区域性 —位置固定性和不可移动性； (二)竞争的不充分性 —信息的不对称性，主要掌握在供应者手中； (三)投机性 —供给弹性小 -供给调节的滞后性； (四)受政策影响大 —存在市场失灵，需要政府进行有效调控，承担 提供保障性住房的责任，以保障每个国民的居住权利； (五)银行及中介机构参与多：与金融的关联度高 (六)主要表现为房地产权益的变更 房地产市场过滤规律 住房过滤主要是因为住房本身市场价值的变化。即住房随时间推移， 质量和价值水准下降，住房所提供的服务数量随时间推移逐渐递减 (绝大多数情