房地产行业去杠杆对企业资金使用效率的影响.docxVIP

PAGE 15 1引言 随着供给侧改革的提出，作为供给侧改革中的重要组成部分，去杠杆引起人们的重视。去杠杆，除了要降低债务风险，更为重要的是，通过去杠杆一步步减少冗余债务，清除掉那些低效使用资金的企业，促进企业积极发展，提高资金的使用效率。综观国内文献，学者们对去杠杆和资金使用效率的研究较少，也较少涉及房地产行业。因此，选取房地产行业最新数据，进一步探究去杠杆对企业资金使用效率的影响，帮助房地产行业使得资金高效使用很有必要。本文选取房地产行业2014到2018这五年的数据作为实证研究材料，运用了deap2.1以及SPSS等软件计算分析去杠杆对资金使用效率产生的影响，判断去杠杆是否有助于资金高效使用，并提出相应建议，助力企业健康可持续发展。 2杠杆和资金使用效率理论概述 2.1杠杆理论概述 “杠杆”除了物理学含义，在经济领域，也有其经济含义。杠杆可以理解为债务，企业利用杠杆，将借到的资金加入到现有投资中，用较少的资金获得更大的收益。 杠杆在不同的情况下会带来不同结果。当宏观经济和企业都发展得比较好时，杠杆可以发挥它好的作用，带来价值，帮助企业发展；但是当宏观经济下滑，企业经营遇到困难，杠杆就会带来负的效应，资金周转困难，企业将陷入资金风险。从微观来看，将资产收益率与负债的资本成本率进行比较，如果前者大于后者，杠杆会促进企业发展。如果前者小于后者，就会给企业增加负担，经营困难。去杠杆主要是需要提高资金的使用效率，以及实体经济效益。 提到负债，人们普遍会想到还款付息的压力。然而，举债除了有其表面的还款压力，还有实质的经营压力，企业筹到的资金最后会用于经营活动。所以，杠杆的问题，除了要看资产负债率，更为重要的是需要提高企业经营能力，发展能力，以及提高企业的资金使用效率。 本文的去杠杆侧重于企业资产负债率等资本结构相关指标。一些行业的资产负债率过高，偿债的风险过大，所以去杠杆是当务之急。本文不仅考虑资产负债率，还会考虑企业的经营活动，融资结构，促进资金的使用效率，增强企业的资产变现能力，帮助企业提高经济效益。 2.2资金使用效率理论概述 2.2.1资金使用效率概念 资金使用效率，是用来评价资金使用效果的，主要的两个指标是资产使用的有效性和充分性。在财务方面主要用资产周转率衡量资金使用效率。没有资金，企业很难运作。 百度百科 企业需要发展，当资金不足时，需要贷款，贷款利息很可能会极大增多财务费用。企业既要使得现金流充足，以便偿还到期欠款；又要使资金所占用的成本减少。也就是要提高资金使用效率，合理配置各项资产，保证资金流动。 2.2.2资金使用效率的投入产出指标 表2.1资金使用效率投入和产出指标计算 资金使用效率 投入指标 内部资金=（盈余公积+未分配利润）/总资产 债务资金=负债/总资产 权益资金=（实收资本+资本公积金）/总资产 产出指标 净资产收益率=净利润/总资产 周转率=营业总收入/总资产 3房地产行业去杠杆与资金使用效率发展现状 3.1房地产行业去杠杆发展现状 如图3.1所示，2008年以来，全国房地产开发企业资产负债率一直呈上升趋势。从2008年到2010年是上升，之后有所放缓。原因是国家对房地产行业收紧了信贷政策，但当时中国的整个经济状态处于高速增长阶段，房地产行业市场对GDP贡献占有重要地位，国家对其信贷政策约束力度较小，远远比不上这两年。之后，随着我国的城市化进程逐渐加快，人们加紧到城市购房，部分人是为了居住，很多人购房不是为了居住，而是看好房地产行业的发展，将购买的房进行投资，借款买房，当房价上涨到一定程度，将房子卖掉，获得资金。为了稳定房地产市场，2015年以来，国家加大力度出台货币紧缩政策和各项限购政策。这一系列政策使得比较急剧的杠杆上升幅度有所放缓。虽然房地产企业的杠杆增长有所放缓，但是目前，房地产企业的杠杆率依旧居高不下，2017年为79.1%，高杠杆问题依然严重。我国进行去杠杆，仍需把房地产行业去杠杆放在重要的位置上，加大对房地产行业去杠杆的重视。 2015年，供给侧改革政策提出，资产负债率较高的行业纷纷去杠杆。人们也把更多的关注点放在了房地产行业。房地产行业对自己需求大，在生产建设过程中，需要通过借债来获得资金，以保障企业的运营。经过几年的高速发展，房地产行业积累的负债越来越多，杠杆率快速上升。之前人们炒房卖房，房地产行业被人们看好。但是当这股热潮退去，加之信贷政策收紧，房地产行业去杠杆非常艰难。国家、房地产行业正在积极应对，不断寻找去杠杆的途径，以便更好更稳健地去杠杆。 图3.1 全国房地产开发企业资产负债率折线图 3.2房地产行业资金使用效率发展现状 3.2.1房地产行业资金特点 房地产是不动产，若地理位置变化，房产价值也将波动，房地产有不动产特征，也有自己的特征。 1.资金需求量较大 房地产