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别墅项目前期市场调研报告 1 2020 年 5 月 29 日 文档仅供参考 海湾别 墅项当前期市场调 研报 告 目 录 第一部分 项 目研究背景 ? ??? ?? ? ?? ?? ? ???? ?3 第二部分 市 场 概况了解 ? ??? ?? ? ?? ?? ? ???? ?? 4 1、整体情况分析 2、 发 展态势综 述 3、区位差异分析 第三部分 区域市场分析 ? ??? ?? ? ?? ?? ? ???? ?? 38 1、区域环境简 介 2、区域楼市分析 第四部分 SW OT 分析 ? ?? ? ?? ?? ?? ??? ?? ? ? 43 1、地 环 境调研 2、 SWOT 分析 第五部分 目定位分析 ? ? ???? ? ?? ?? ??? ?? ? ? 57 目定位 2 2020 年 5 月 29 日 文档仅供参考 客源定位 型定位 第六部分 项 目定位在规 划思想中的体 现 ? ? ?? ? ???? 66 第一部分、项目研究背景 准确市 定位 ,我 海湾 目 行了前期的市 研。根据 研性 ,我 采用 地考察与相关人 相 合的方式 ,依托上海商品住宅市 (主要 墅市 )相关的背景信息 施整个 程并形成 ,以期达到如下目 : 1、 了解上海市 墅市 的整体状况及 ; 2、 了解上海市 墅市 品 的 展 ; 3、 了解各个区域市 的分布 状及客 群体构成情况 ; 4、 掌握海湾 目所 地 的基本特征 ; 5、 掌握海湾 目周 房 市 的走 及主要 争楼 的基本 特征 ; 6、 明确海湾 目与周 主要 争楼 以及其余区 的 、劣 所在 ; 3 2020 年 5 月 29 日 文档仅供参考 7、 掌握各类目标消费群体及业内专业人士对项目的初步认知 ; 8、 明确海湾项目构建优势的市场机会及企业机会 ; 9、 提出海湾项目的市场定位 ( 包括项目定位、目标客户定 位、户型定位等 )的若干思路 ; 10、出海湾项目在后期产品设计中的若干思路和建议。 第二部分、市场概况了解 一、整体情况分析 1、上海别墅市场趋向成熟 上海别墅市场起步于 80 年代后期 ,发展一直较为缓慢 ,进入 90 年 代后期 ,随着上海对外开放程度的进一步提高和房产业的迅速发展 ,在 上海出现了大批外销花园别墅群 ,形成上海别墅市场的第一次浪潮 ,但 此时别墅的类型、功能及其针正确潜在客户群均较为单一 ,市场化程 度较低 ,因而在随后的几年中再次跌入了谷底。 直至 1998 年下半年 ,随着中国经济的持续、高速发展 ,作为国内经 济中心的上海的住宅市场得到了迅猛发展 ,同时也带动了别墅市场的 复苏。地铁 1 号线的通车营运使得上海西南郊首先掀起了内销别墅 的开发热潮。 经过这三年的发展 ,上海的别墅市场已由单一的基本别墅类型发 展成为多元化物业共存的市场形态。排屋概念的出现 ,双复式公寓 (叠 加式别墅 )的形成以及近年所出现的 ”里弄式住宅 ”和 ”新独院住宅 ”,均 可看作是别墅的衍生产物 ,表明市场开始真正走向成熟。 4 2020 年 5 月 29 日 文档仅供参考 近年来 ,上海别墅住宅建筑面积与销售量以持续１５％的幅度递 ,去年别墅的总体价格水平比前年上涨了 10％ ,而伴随着入世及第八次降息等利好消息的刺激 ,能够预见 ,别墅类物业的需求仍将呈放大趋势,别墅市场前景看好。 2、市场供应状况分析 ——供应量持续放大 据统计 ,当前上海别墅开发用地近 2 万亩 ,平均每个项目的占地面 积在 10 万平方米左右。以综合容积率 0.7 计算 ,则近 2~3 年内上海别 墅市场的供应量将达到 940 万平方米 ,这还没有计算近两年内新批土 地的潜在供应量。 另外 ,从２００１年土地出让面积的容积率来看 ,呈现出大幅度下 降趋势 ,去年１－９月平均容积率为１．３２ ,第三季度则为１．１６ ; 而前年同期分别为１．８７和１．８３。进一步反映出今年投放市场的别墅仍将处于较大的上升趋势。 ——区域分布以近郊为主 据搜房网别墅数据库统计 ,当前沪上在建别墅有近 100 个,绝大部分分布在交通方便、环境较好的近郊区 ,其中闵行、松江和浦东新区 和长宁四个区域在售别墅项目总数占到了上海别墅供应量的 80%以 上。如下所示 : 5 2020 年 5 月 29 日