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科达集团商品住宅楼开发成本的控制 近年来全国商品房价格一直居高不下，各方面反映强烈。 究其原因有国家政策方面的原因，也有开发商管理方面的原 因。但其最根本的原因还是商品房开发成本过高。科达集团 即从成本的角度出发，认真探讨如何控制商品住宅的开发成 本。 一、科达集团商品住宅开发成本构成 科达集团通过对近年来新建小区的调查和分析，住宅新 区开发的成本主要由土地出让金、征地拆迁补偿费、前期工 程费、基础设施费、建筑安装工程费、企业管理费、贷款利 息、税费、大市政费及四源费等费用构成。 通过敏感性分析证明，影响开发成本最敏感的因素是 建 安工程费，其次是征地拆迁费，再次是贷款利息 。因此，对 住宅产品成本控制的重点分别是建安工程费、拆迁安置费、 资金成本（即贷款利息） 。 二、在开发的全过程中严格控制建安成本 （一）以合同 管理为手段，加强成本控制 房地产开发过程中的投资支出存在于开发过程中的各 个环节， 大部分是通过各种各样的合同、 协议为依据支付的。 如何让这些费用支出得到有效的控制，一个重要的途径就是 合同管理。 开发企业的各个部门按职责都有签订合同或协议的权 利，如拆迁安置的合同由拆迁部门办理，规划设计合同由规 划设计部门签订，工程施工阶段的合同、协议由工程管理部 门签订。因此，作为投资企业要制定必要的合同审查、会签 批准制度，把所有经济行为纳入合同管理，保证合同或协议 签订的质量，维护企业的利益，所有的合同协议要按内容统 一编号，分类归档，便于管理和查阅，在拨款时完全按照合 同内容进行支付。 （二）通过招标选择监理单位 好的监理队伍不仅可以把好工程质量关，而且可以帮助 业主把好经济效益关，控制工程成本的支出。开发商在确定 监理单位时应进行公开招标，选择三家以上的监理单位进行 投标报价，从中选出监理费用低、技术力量强、业绩好、信 誉高的监理单位来进行监理。在办理工程洽商时要有监理人 员签字才能生效，对洽商内容在技术上是否可行、经济上是 否合理都有发言权。 （三）做好规划设计阶段的成本控制 控制建设工程成本，首先应从设计开始，因为设计是工 程项目付诸实施的龙头，是工程建设的灵魂，是控制基本建 设投资规模，提高经济效益的关键。设计阶段对投资的影响 程度达 70 ％— 90 ％。设计阶段工作水平的标低，设计质量的 高低，不仅影响到施工阶段投资的多少，而且也影响到项目 建成投产以后经济效益的高低。规划设计的考虑，要围绕商 品住宅销售的市场和利润的大小来研究，如高层、多层的比 例要合理， 容积率高， 设计平面组合好， 将会使产品销售好， 从而经济效益也高。因而要保证设计的质量，尽量减少施工 期间的洽商变更，就必须采取有力措施，切实加强设计阶段 的工程成本管理。其措施，主要是以下几个方面： （1）加强设计阶段的经济论证 设计阶段是工程建设的重要环节，它决定整个工程项目 的规模、建筑方案、结构方案。设计方案优化与否，直接影 响着工程总造价，影响着工程建设的综合效益。在方案比较 时，可以采用成本 —— 效益分析方法，在满足工程结构以及 使用功能的前提下，依据经济指标选择设计方案。设计单位 在技术经济分析中应大力开展价值工程方法的应用。价值工 程是分析产品功能和成本的关系，力求以最低的产品寿命周 期成本实现产品的必要功能的一种有组织的活动和管理方 法，以获得最佳综合效益。 在价值工程中，价值定义为：功能和实现这个功能所耗 费用（成本）的比值。其表达式为： V ＝F ／C 式中 V —— 价值系数； F—— 功能（一种产品所具有的特定职能和用途）系数； C—— 成本（从根据用户提出的功能要求进行研制、生 产，到用户使用所花费的全部成本）系数。 一般说来， 提高产品价值的途径有五种：