对小产权房法律问题的思考.docxVIP

PAGE 8 近年来，随着房价普遍的节节升高，买一套房子，动辄就要几十万、上百万，使得工薪阶级无力承担这高额的价格。这时，一些人便把眼光放在了价格低廉的“小产权房”上。本文即探讨“小产权房”，其是指在集体土地上所建造的房屋，出售给个人“所有”，之后只能得到由乡（镇）政府或是村委会签章并下发的《房屋所有权证》，不会获得我国房屋管理部门签发的《土地使用权证》，这样一来，“小产权房”的所有权是不属于购房者的，购房者的权益受到损害。随着“小产权房”的蔓延，房地产市场秩序被扰乱；法律的底线遭到挑战；土地利用规划失控，这些严重影响了我国的经济发展，同时“小产权房”还存在着物权、合同效力、管理监督等方面的问题。文章结合我国特有的历史背景和经济特征，对于这些问题进行解剖分析，继而提出解决方法，最终使得“小产权房”合法化，实现社会可持续发展和待遇公平。 关键词：小产权房； 合同效力； 法律； 合法化 前言 住房是每一个人对生活最基本的要求，在中国，“安居乐业”更是一种优良的传统文化。这些年城镇居民的工资逐渐上涨，然而房价也在水涨船高，工薪阶层的居民，想要买一套属于自己的房子往往被迫背上了“房奴”的称号。根据北京财经日报所发布的《2017年度中国各大城市房价收入比》可以知道，北上深广高为26.3、22.1、18.6、15.4，昆明、徐州、大连等二线城市的比值也均在10左右，对购房者造成了消极购房的影响[1]。这些现象造就了“小产权房”的滋生与发展，仅仅是在2007年中这短短的一年时间，就像雨后春笋，一下子成为了全国各地关注的热点。它的流转问题牵动着政府、购房者、房地产商、农村集体等等一系列的利益主体，在这矛盾的同时，“小产权房”的出现严重危害了我国房地产市场、土地市场平稳和谐的发展，但在我国相关法律中并没有对“小产权房”方面明确细致的规定。我们在分析和反思这些问题的同时，难道不应该把精力放到如何解决处理这些复杂的事件上吗？我们要本着“以人为本，和谐发展”的理念，理清各种矛盾与问题并满足各个利益主体的需求，只有这样，才可以使我国的法律制度更加完善并收获广大人民对其的认可与支持。 “小产权房”概述 “小产权房”的概念 “小产权房”在房地产相关的法律文件中，其实是不存在的。它不是一个规范的词语，而是人们在日常口语交流中衍生出的名词，人们对于判断产权是否为“大小产权房”的时候，往往根据其是否拥有国家下发的产权证来决定的。针对不同的主体，“小产权房”主要有下面三种解释： 第一种是相对于房地产商来说，我们可以将房地产商的产权看为一个完整的大产权，而那些购房人通过房屋买卖交易所获得产权被视为由大产权分割而来的，即房地产商产权的一小部分，被我们视为小产权。 第二种是根据房屋第二次转让时是否要补足土地出让金来划分的。比如现在我们身边的商品房与经济适用房，这两类房产正好是大小产权的代表。因为商品房在首次出售时就已经缴足了土地出让金，再次转手不需要补足土地出让金，商品房就是大产权房，而经济适用房与商品房恰恰相反，第一次不需要缴纳土地出让金，第二次转让则需要补足土地出让金，经济适用房就是小产权房。 第三种则针对产权证颁发机关，正常情况我们所居住的房屋产权证都是由当地房管所所颁发的，但是如果我们居住的房屋是建设在集体用地之上，那么房管所就不会颁发房产证，而是获得乡镇政府或村委会颁发的土地使用证及房屋所有权证。 前两种都是现今合理合法的存在，是可以在房地产自由买卖的，而且法律也有明确的条文。第三种就是本文所要讨论的情况，即村集体或者开发商出售在集体土地上建设的房子，它在法律中是比较特殊的存在。“小产权房”没有完整的流通渠道，法律是禁止它在社会中的存在，但据不完全统计，全国“小产权房”面积大概有7.5亿平方米，这是一个庞大的数字，它同时还牵动着各方利益。 “小产权房”的特点 任何事物都有自己的特征，有与其他同类事物不同的地方。“小产权房”与商品房比较，它的价格低廉性、产权瑕疵性、局部流通性等一些特点显而易见。下面介绍一下“小产权房”的特点。 价格低廉性 对于现在购房者来说，房价是影响他们选择楼盘的重要因素，甚至可以决定是否要购房。“小产权房”在价格方面，远胜于商品房，这也是“小产权房”迅速发展的一个原因。它的价格一般是商品房的一半，或者只有商品房的百分之四十。以济南济阳县为例：在2015年，两个相邻的楼盘，东面是商品房楼盘，西面是从小产权楼盘，仅是一墙之隔，商品房价为3800元/平方米；小产权房价为3470元/平方米[2]。 “小产权房”之所以价格低廉，很大的原因是其在农村集体用地上建设房屋，未缴纳土地出让金，开发商也不需要缴纳营销费用、建设费用以及各项税费，大大的节省了大部分的开发成本。 产权瑕疵性 一个购房者，只有拿到了房产证，即房屋所有权证，才可以说是拥有了自己