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新《物业管理条例》解读 规范管理强化业主权益 对于大多数人来说， 买房子是件人生大事， 选择一个好的物业公 司也非常重要，物业公司的服务水平将直接影响业主的生活。但是， 业主和物业公司这合同的双方， 却常常成了矛盾的对立面。 业主们称， 自己的房子往往自己做不了主。从今年 10 月 1 日起，新修订的《物 业管理条例》正式实施，将进一步提高业主的地位、扩大业主的自主 选择权、充分体现物权的价值，为业主的权利 ** 。 业主：当家就要能做主老杜 4 年前买了一套商品房，入住不到 1 年就发现负责小区物业管理的公司服务质量不高， 没有起到维护小区 安定生活的作用。 4 年来，小区业主们一直想换个物业公司，但是由 于当时选聘和解聘物业公司， 必须经物业管理区域内 2/3 以上的业主 投票通过。像他们这样规模较大的小区，居民多，工作时间不统一， 很难召集， 要达到 2/3 的投票率非常困难。 老杜家的问题也就久拖不 决。 新《物业管理条例》做了修改。按照新规定，今后，小区换“管 家”，只需半数以上业主赞成， 且这部分业主购买的房屋面积超过小 区建筑物总面积的一半就可以了。同时，除更换物业服务企业外，制 定和修改业主大会议事规则、 制定和修改小区管理规约、 选举业主委 员会或者更换业主委员会成员等其他重大事项， 也同样适用这种“双 过半”的决定规则。 新《物业管理条例》规定：“业主可以共同决定改建、重建建筑 物及其附属设施”，保障了业主可以在土地使用权 70 年的基础上改 建小区内的建筑物。 同时，业主还有权请求法院撤销业主大会或者业 主委员会作出的侵害业主合法权益的决定。 例如，有的业主委员会决 定在小区增加一个垃圾筒， 可是垃圾筒旁边的一楼住户表示反对， 如 果该住户确实合法利益受到侵害， 他可以请求法院撤销业主委员会的 决定。居民杨峰说，这次真正有了“当家做主”的感觉。 政府：将业主的权利落到实处 兰州市城关区的梁先生和物业公司的纠纷已经旷日持久。他说， 当年买房子，交钥匙的时候，开发商将钥匙与物业管理合同 ** 在一起， 签订了物业管理合同， 才能拿到钥匙。 此后，发现这是一个草台班子， 根本不是物业公司，而是开发商随便凑合的 ** 。他认为，本应该由业 主选举的物业公司， 却成了开发商指定， 这从客观上剥夺了业主的自 主权。 很多业主也表示， 自己很想行使业主的权利， 重新选择满意的物 业公司，但业主大会很难召集，也没有业主委员会来具体操作。 兰州市物业协会的宋福军表示， 现在兰州市成立业主委员会的小 区并不多， 甚至有些业主委员会还是由物业公司组织选举产生， 业主 大会也是由物业公司召集的， 这其实是一种本末倒置的现象。 而一些 管理差一点的小区， 根本没有业主委员会。 如果要让物业公司真正进 入市场，让业主发挥自己的选择权，