物业管理工作程序.pdf

物业管理工作程序 物业管理工作程序提要： 源自物管手册 物业管理服务初步展示 万事开头难 良好的第一印象 物业管理的基本环节 策划阶段、前期准备阶段 启动阶段 日常运作阶段 策划阶段 1、早期介入 .1 检讨设计方案 .2 参与有关承建商会议 , 检讨进度 ; .3 协助列出遗漏工程供发展商跟进 ; 2、制定物业管理服务方案 : .1 确定管理档次 .2 确定服务标准 .3 财务收支预算 3、选聘/ 组建物业管理机构 : 前期准备阶段 1、机构的设置 / 人员编制 2、人员选聘 / 培训 3、编制公共公约 / 守则 ; 4、草拟工作细则 ; 5、设立财务制度 ; 6、物业租售的代理 启动阶段 1、物业的接管验收 2、用户入住 宣传物业管理 协助用户入住 搬迁期间的安全 装修管理 3、产权备案 / 档案资料的建立 4、首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立 日常运作阶段 日常管理/ 维护 综合服务 配套设施的完善 系统的协调 房地产开发的一般过程前期阶段之重点管理 ——从使用者可持续发展参与规划 外部 配套设施 : 道路、商业、活动场所、垃圾处理等、 能源 : 水、电、气、备用、发展 保安、消防 : 车场、住宅、设备 人文环境 : 物业管理工作程序提要： 源自物管手册 绿化布置 / 选种/ 高度/ 搭配、园林境观策划等 建筑材料 : 外墙、公共场所材料易维护和更换 科技运用 : 智能化、网络等 室内 物业规格 : 电梯数目 / 速度、底高度、洗手间数目、公共照明、空调采 暖等 用户单元 : 单元面积、管道、家电设备、阳台综合比例 内部空间 : 使用功能分区明显、细节空间 环保材料 : 涂料、门窗、管线物业管理介入的步骤 循序渐进 架构设立——人员准备 工程技术——环境维护——安全管理 ——物业服务——超量布置——正常运作 入住的前提条件 物业管理接管验收完成 已同发展商签订《物业管理服务合同》 物业达到入住条件 : 、正式水电供应已通 2、设施设备验收合格 3、管理处有固定办公场所 什么是物业的接管验收 ? 是房地产开发企业向接受委托的物业管理公司移交的过程 , 移交应办 理书面移交手续 是物业管理企业接管开发企业、 建设单位或个人委托管理的新建房屋 或原有房屋时 , 以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再 检验 在完成接管验收后 , 整体物业连同设备就应移交给物业管理企业 物业的接管验收的内容包括 : 主体建筑 附属设备 配套设施 道路 场地 环境绿化 接管验收的作用明确交接双方的责、权、利关系 确保物业具备正常的使用功能 , 充分维护业主的利益 为日后管理创造条件 物业接管验收的法规条款 全国条例 第二十八条物业管理企业承接物业时 , 应当对物业共用部位、共用设 施设备进行查验。 第二十九条在办理物业承接验收手续时 , 建设单位应当向物业管理企 业移交下列资料 : 竣工总平面图 , 单体建筑、结构、设备竣工图 , 配套设施、地下管网工 程竣工图等竣工验收资料 ; 设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料 ; 物业质量保修文件和物业使用说明文件 ; 物业管理所必需的其他资料。 接管验收的依据 、建设部 1991年颁布的《房屋接管验收标准》 ; 2、《工程竣工验收报告》 ;