郑州鑫苑世家公寓价格方案.pptVIP

1 、朝向（通风、采光） 通风 郑州风向以东南风为主，通风方向与朝向吻合，故 以朝向做为通风指标的基数，影响通风的其他 因素还有是否通透和被遮挡 ， 这一点从后面的视野里得到体现，其系数加权累计。 东南＞南＞东＞西南＞东北＞北＞西北＞西 采光 采光以采光面积为基数，采光面积的计算简化为主要采光面个数的统计。基于其他因素的考虑， 同样引入 遮光度： 采光分值参考 : 采光面 + 遮光度 HK000NFJ_RS_V1 31 2 、景观、视野 分项打分 景观以该单位可观景面的个数及视野度为基数，对景观有较大影响的还有观 景的视角和欣赏的内容。 景观分值参考 : 观景面 + 视角系数 + 景观 对于同一单位的不同观景面，须分别计算，最后以具体情况按权重叠加。 最佳园林景观 无园景无遮挡 ＞ ＞ 园林景观 ＞ 部分园林景观 ＞ 少量园林景观 少量园景部分遮挡 ＞ 无园景有遮挡 HK000NFJ_RS_V1 32 3 、噪音 分项打分 噪音以距离道路的远近和道路的噪音程度为主要影响因素， 噪音分值参考 : 道路噪音 + 周边设施噪音 + 噪音辐射度 本项目公寓产品 1# 楼邻近市政道路，北向噪音影响较大； 2# 楼的影 响主要来自于社区内部，所以噪音对本项目有一定的影响。 HK000NFJ_RS_V1 33 4 、户型面积 分项打分 本项目公寓产品的户型主要以小户型为主，功能布局相对合理， 具有整体均一性，因此，实用性、合理性与特殊性是户型打分 的主要考虑因素。 打分因素 户型合理度 户型接受度 权重 20% 20% 打分标准 ( 打分范围 1 － 10 分 ) 客厅、主卧、次卧、面积赠送、卫生间、厨房、餐厅等空间 布局合理性 偏重内部客户接受度 HK000NFJ_RS_V1 34 2 、楼栋差与水平差制定 HK000NFJ_RS_V1 35 楼栋差定制原则 ? 项目北区公寓产品共两栋楼， 2# 楼位于社区内部，受外界噪音影响较小， 1# 楼邻近农科路与地下车库直接相连，出入更加方便； ? 1# 和 2# 楼在景观、户型面积、采光、通风、视野等方面基本相同； ? 考虑项目产品推售顺序， 2# 楼首先入市， 整体考虑 1# 、 2# 楼，建议： 1# 楼与 2# 楼之间，不设置楼栋差。 HK000NFJ_RS_V1 36 鑫 苑 世 家 公 寓 价 格 方 案 河南鑫苑世家营销部 HK000NFJ_RS_V1 1 汇报总纲： 一．公寓市场竞品分析 二．项目公寓产品分析 三．定价标准说明 四．价格策略 五．价格表制定说明 HK000NFJ_RS_V1 2 一、公寓市场竞品分析 HK000NFJ_RS_V1 3 公寓竞品项目 公寓产品客户主要用于投资，限购政策下以刚需为主郑州房地产市场， 公寓的去化速度较慢，所以郑州公寓市场多为综合体项目物业类型中 的一种，用于满足容积率强度或是规避 90/70 政策 。 公寓区域内竞 品项目分布 圣菲城 4 期 格林融 熙国际 蓝堡湾世 豪小公馆 怡丰新都会 HK000NFJ_RS_V1 4 蓝堡湾世 豪小公馆 项目公寓规划： 项目二期共规划两栋东西向公寓，共 1380 套； A 楼为 4 梯 17 户产品， 共 510 套； B 楼为 6 梯 29 户产品，共 870 套；面积区间： 40-70 ㎡。 公寓 A 公寓 B A ： 32F 3-32F 为公寓， 1-2 层为商业 B ： 32F 3-32F 为公寓， 1-2 层为商业 HK000NFJ_RS_V1 5 圣菲城 21 号楼公寓 项目公寓规划： 项目 21 号楼公寓， 3 梯 15 户， 27F ，共 405 套。 HK000NFJ_RS_V1 6 格林融熙国 际 项目规划： 项目共 1 栋楼，总高 30 层； 1-5 层为商业， 6-30 层为公寓， 有 53-61 ㎡一房、 72-95 ㎡两房、 109-138 ㎡三房等九种户型， 以两房为主。 HK000NFJ_RS_V1 7 都会时代公馆 HK000NFJ_RS_V1 8 二、项目公寓产品分析 HK000NFJ_RS_V1 9 公寓产品分布： B A 1# 楼： C 2# 楼： 总高 15F ， 5 梯 24 户 共计 326 套，其中标 间 186 套，二房一厅 50 套； 共 A 、 B 、 C 三座，共 1246 套，其中标间 1058 套，一房一厅 53 套，二房一厅 135 套。 A 座： 5 梯 17 户， 33F ， 520 套； B 座： 5 梯 17 户 , 33F ， 488 套； C 座： 3 梯 18 户， 15F ， 238 套。 10 HK000NFJ_RS_V1 世家项目公寓产品分析： 世家项目 1 、 2# 楼公寓共计 1572 套； 总住宅销售面积： 8