深圳小户型住宅市场研究.doc.docx

. . . . 深圳小户型住宅市场研究 这里所讲的小户型住宅是指的“特区”内面积在 80 平方米以下，总价在 40 万元以内的普通住宅。 根据中国社会科学院的调查结果，深圳特区内 15 岁及以上年龄的 180 万人口中，办事员、个体工商户和商业服务人员三个阶层，共占了总人口的 47.7%，即 86 万人，另据深圳市统计局的调查结果，2002 年，深圳人年均可支配性收入为 23500 元，月收入 5000 元的家庭属于典型的中等收入家庭。由此可见， 这些中等收入家庭的住房是深圳住宅市场中的重要组成部分。 市场表明也印证了这一调查结论。2002 年，市场上“高档住宅”销售平缓，而小户型住宅部分却销售顺畅。尤其在年末，小户型楼盘更是掀起阵阵热浪，如南山区的几个小户型楼盘：现代城·梦想家园、山海人家·小小家、雅仕·荔景苑、金海岸等，销售情况都非常理想。 不过，市场上销售情况较好的小户型楼盘，都位于交通顺畅、周边配套设施完善的地段，如南山、南油大道沿线，罗湖、福田中心区辐射区域等。而交通不便、配套不齐的小户型，销售情况则是一般。这是因为小户型住宅消费者收入较少，一般都属于无车一族，并且非常注重生活的“时间成本”和“交通成本”，因而对住宅的交通及生活配套设施要求较高 一、小户型市场的整体概况 自 98 年深圳市小户型住宅市场火爆以来，至今已经走过了火爆——沉寂——回暖的过程，在这一过程中， 小户型住宅不论从户型设计上，还是从园林规划以及营销理念上都在经历一个理性发展的过程，日益趋于成熟。 1、特区内各区域小户型供应量 从各区域供应总量看，福田区成为小户型推售的热点，占到 48%的比例，这主要得益于深圳中心区的建设，使得消费者对福田区的小户型有较强的信心；而南山区占到 28%，超过罗 湖区近 4 个百分点，说明伴随着近几年中心区的西移和高新技术的快速发展，起到了很大的带动作用，一些从事高科技的年轻白领迅速增加，也为南山区的小户型住宅市场提供了需求空间；罗湖区则凭借传统的成熟配套，供应量也占到了 24%的比例。 从户型面积看，各区域的户型平均面积的差异并不大，变化范围不到 3 个平方，也显示了小户型物业的最主要的特征，户型面积较低。 在价格方面，各区域的均价相差非常大， 罗湖虽然供应量较少，但其成熟生活社区，使 得其均价高居全市之首，福田区则稍低于罗湖区。南山区由于地理位置关系，比罗湖区和福田区低了近三 千元左右，但 2002 年下半年南山区新开盘的小户型楼盘的均价，有明显的上涨，都在 5500 元/平方米，。楼盘的价位也显示了小户型对于地段的强依赖性。 本上是以自身项目为圆心，半径在 2 公里的范围内，呈现出较强的本土化消费特征；第四是以内销为主，港人为辅。主要原因是市场存在一定量酒店式公寓，尽管酒店式公寓，在居住功能上比不上小户型住宅，但其档次较高，交通位置上更好，为港人提供了更多的置业选择机会，一些距口岸较近的项目则是以港人为主，其中深港家庭所占比重较大。 二、 小户型物业的未来发展模式1、现在小户型住宅发展趋势 面积功能全，小三房两厅为永恒的户型 小户型住宅的主要特点是面积小。一般三房面积为 75 平方米，二房面积为 65 平方米，一房面积为 45 平方米，同时功能齐全，客厅、卧室、厨房、卫生间、阳台等套内功能完善，动静分离。目前市场供应量以二房、一房为主，但从长远来看，由于家庭结构的关系，小三房两厅应是一个永恒的户型，也是未来需求量最大的一种户型。 结构合理，使用率高 小户型住宅因为面积较小，要求采用纯框架结构，方便间隔，墙体材料要轻而薄，窗台为大凸窗，书柜、衣柜尽可能入墙体，以便室内空间更加的宽敞。同时，在户型设计上要求越来越精致，项目的居住主题越来越被重视，包括对项目小社区的文化要求。 目标客户承接面广，以知识型的年轻工薪阶层为主体 深圳是一个 年轻的城市，高科技产业迅猛发展， 大量年轻的 知识精英涌入深圳，逐步形成了一 个 收入稳定且逐年上升的知识型工薪阶层，他们是首次置业者的主体。 总价低，付款方式灵活 对于许多工薪阶层来说，特别市对于年轻的知识型阶层，他们有能力承担每月的供款，但首期款的十几万、二十几万元，对于他们是一笔不小的负担，所以总价必须低，特区内的中心地带要在 40 万元以下。 从以上各盘看，主要呈现以下几点： 多数集中在罗湖、福田、南山的生活旺区 从各自的区域分布来看，福田大多数集中在中心区及周边、皇岗口岸、八卦岭等区域，罗湖主要集中在老城区，南山主要是以南头老城区为主，这些区域都有着生活配套成熟、交通方便的显著特征。 项目规模较小，容积率很高 从项目的规模来看，以总建筑面积为 3～4 万平方米为主，最大的为丽阳天下，总建筑面积为 6 万平方 米，最小的是好来居，仅 1 万多平方米。项目的容积率都在 5 以上，丽