工程项目管理课程的设计.docVIP

第一部分、项目策划 前期策划 一、项目基本概况 （1）项目名称：青城俊景 （2）建设地点：位于都江堰市青城山外山（后山）上，距青城山山门约10分钟车程。自然条件得天独厚，不仅植物丰茂，而且依山傍水，环境优美，真正达到天人合一之境；由于山地落差，建筑错落有致，更适合于享受田园自然美景。 （3）项目性质：新建 （4）项目开发商：西安鲲鹏房地产开发有限公司 （5）建筑规模：该项目总占地面积为114421m2，建筑面积50503.8m2 （6）工程投资：1.2亿元人民币 （7）建设内容：低密度商品住宅及娱乐、运动设施。拟建131栋商品住宅和一栋会所管理中心。会所内设室内羽毛球、乒乓球、壁球、棋牌室等。 （8）建设周期及进度安排： 2012年7月---------2012年10月 项目全面规划、工程设计 2012年11月--------2013年 8月 一期土建（含装饰、园林工程） 2013年 1月---------2013年10月 二期土建、装饰、园林工程 二、项目定位 1、项目的总体分析 （1）项目优势 第一，位置独特。位于青城山山上，而其它项目大都位于山脚下。 第二，人工痕迹少。相比其它楼盘而言，本项目的自然条件优越，所以不需人工造湖等，而是美景天成。 第三，性价比高。由于开发商实力，将使产品在不降低品质的前提下，获得较低价格，压倒同区域所有楼盘。 第四，环境怡人。山上的自然环境肯定优于山脚，而0.2的容积率更是锦上添花 第五， 服务管理有保障。天然气引入住宅，配备几百亩的公园等设施可让客户折服；由于社区规模庞大，物管体系更趋于完善，生活、交通、餐饮等将有充分保障。 （2）项目劣势 第一，距离较远。由于客户观念，山脚下楼盘令客户产生较方便的心理，因而抵消本案的部份优势。 第二，较为孤立。人以群居，本案处于新开辟区域，周边环境有特提升且略显人气不旺。 第三，目前道路环境不成熟。尽管将来的路况不成问题，但在开盘期间可能成为不利因素。 （3）可能威胁 第一，由于该项目位于青城山上，配套设施不完善，人们对此位置的高档住宅区域的价值持怀疑态度。 第二，与山下已开发项目，如青城白鹭洲，高尔夫山庄的竞争将会对本方案造成一定的威胁。 第三，随着这个区域的政府加大投资和开发进程的加速，与本案有相同优势的房产将接踵而至，竞争更加激烈，这将会减低本案的市场竞争能力。 第四，国家房地产宏观政策及金融市场波动，将直接影响消费者的消费。 （4）项目机会点 第一，目前该区域的楼盘均位于青城山脚下，而本方案首次选址山上，且得天独厚条件优越，能够吸引更多消费者。 第二、本方案周边尚无参照项目运营模式，便于运作创新，本案在区域内具有“一枝独秀”的特点。 第三、本项目特点鲜明。山水美景自然天成，将人工痕迹降至最低限度，山与水相环绕，环境特点和适合别墅身份的地域特点绝对是独一无二。 2、项目的总体定位-------传承天人合一的思想打造集住宅、休闲、娱乐、度假、养生为一体的山间别墅之城。 （1）天人合一：处于自然生态的山间与大自然亲密接触，感受自然地气息。 （2）自然生态：依山傍水，自成一格，拥有相对孤立的“隐”和绝对自然的“美”的特征。山水美景自然天成，得天独厚，另有数百亩天然公园相依，夏季更可作为避暑圣地。 （3）性价比高：高价值的生活体现，低价值的付出。 （4）独一无二：除了自然环境远远超过山脚，更因世界遗产保护所带来的限制开发而令本案显出罕有的稀贵特性，令之具备与青城山同等特有的价值潜力。 三、项目营销策略构想-------前期主打高品质，中期主打一些普通的中档住宅，后期要以优质的服务征服消费者。 主推方向：以别墅小区为总体定位，主推环境优势，强调休闲生活方式的重要性, 在宣传中把渡假与投资结合作为其支撑点。 1概念创意：可世代相传的经典物业。 在群山环抱之中，上千亩的社区气势如虹，足以令人惊叹，何况本项目所在地是受世界遗产保护的名胜景区青城山，更何况还是在青城山山上。由于受政府严格控制，山上的规模在社区绝无仅有，以后也难以再版，在这样的地方占据一席之地，具有相当高的典藏价值，就像地中海某些小岛上的别墅一样，是许多西方名流竞相争夺的地方，更像欧洲的一些著名城堡，显赫的贵族将之永世相传，引以为荣。而本项目虽然是第一次推出这样的理念，但却具备世袭的基础，因为具有国际知名度的青城山本身就是价值的体现。 2、环境优势：独特的环境结合大师级的建筑设计 巧妇难为无米之炊，在川西平原，许多别墅项目并非不懂得追求完美的建筑艺术，然而平坦的地势和周边环境的纷乱，令许多设计师都无可奈何，最终归于平庸。 但本项目得天独厚的环境与非常适合建筑别墅