房地产价值评估报告解析.docxVIP

精品 精品 welcome welcome 房地产价值评估结课作业 资产评估1142206019陈清贵 房地产价值评估结课作业 资产评估常用的方法有成本法、收益法、市场法，这三种方法各有特点，在 选择采用哪种方法时要考虑资料的可得性以及评估目的。 一、房地产价值评估中三种评估方法的理论依据 1、成本法。 成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其 已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。 成本法的理论依据是生产费 用价值理论，其认为房地产的原始成本越高， 价值越大；房地产的存续时间越长， 损耗越多， 价值越小。从这个意义上说， 成本法所评估的价值是以当前重置成本 以及历史损耗为依据的， 其本质还是以历史成本为基础， 与房地产的未来运用效 率无关，因此成本法评估的价值是会计价值。 成本法所评估的价值能被人们认可 的原因是：房地产持有人要出售该资产， 其售价不应低于其成本， 否则无利可图； 房地产购买人出价不愿高于其重置成本， 否则不如自己建造。 因此， 买卖双方达 成交易的均衡价格就是重置成本。 重置成本还不完全是会计上的成本， 它是经济 学意义上的成本，不仅包含重置时必要的材料、物料、人工以及税费投入，而且 包含投资报酬，即所投入的会计成本中在重新购建期间应负担的利息和利润报酬。 2、收益法。 收益法的理论依据为效用价值论， 其认为房地产的价值在于该房地