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关于物业进场开展项目管理的方案 从 2010 年 12 月初园区设备设施管理部， 搭建创新班组至今已有 4 个月之久， 创新班 组历经园区管理模式理论学习 ---- 项目实地考察调研 ---- 完善相关整改方案等几阶段。创新 班组在项目实地考察调研过程中， 发现项目现场问题主要有： 各部门都存在个别员工工作经 验相对薄弱； 部门与部门之间的工作缺乏配合； 各部门的职责划分不清； 各项管理工作落实 不到位；基层工作的执行力度不够； 项目现场整体管理略显凌乱。 针对此状况，创新班组拟 定以下方案进行整改操作， 以期达到提高物业整体服务水平及员工素质， 树立良好物业专业 管理公司形象的目标。 一、强化原有的组织管理方式，采取项目经理管理责任制，各部门落实责任点。 1 、明确各部门工作职责： 项目执总： 全面负责项目部的总体事务， 确保完成园区设备设施管理部下达的各项经营指标， 建立与完善本项目管理的模式，完成各项工作指标及经营指标；负责本项目各工作 流程、 工作标准确定及监督检查执行情况； 负责本项目人员编制及对骨干员工工作能力、  职 业素质的提升； 注重本项目成本运营，组织进行物业费的收缴，关注节能管理，加强经营创 收；负责项目品质管理工作实际操作并组织进行监督检查； 加强与园区设备设施管理部、  地 产方及对外政府职能部门工作的沟通与交流；解决、处理、跟踪重大事件、投诉。 客户服务部： 户内、公共区域工程遗留问题的报修处理、 汇总分析及重点问题的跟踪解决；一般性投诉处理及跟踪解决；写字间入住手续办理；钥匙、车证领用、借用、保管；装 修申请办理、 装修巡查、 违规整改跟踪处理； 内业管理： 业主文本档案管理、 通知信息发布；管理区域标识系统建立； 园区内社区文化组织策划、 管理区域宣传信息建立； 多种经营业务的开展；物业费催交；部门员工考核、培训和管理工作。 运营管理部： 】秩序维护：管理区域整体安全防范，秩序维护，人员出入登记、检查制度；门岗形象展示，门前秩序维护；管理区域消防安全检查；管理区域车辆管理，人车分流；管理区域 装修垃圾清运监管； 夜间报修处理； 突发事件的处理及应急预案的制定； 员工宿舍纪律管理及内务卫生管理；外委员工考核、培训和管理工作。 】工程维修：管理区域公共设备设施的运行、维护、保养及更新改造工作；市政设备 设施运行维修保养工作； 能源统计汇总、 节能降耗工作； 业主户内有偿服务开展； 项目工具、图纸管理；外委员工技能考核、培训和管理工作。 】保洁绿化：管理区域内的卫生清洁； （包括空置房）管理区域内生活垃圾的收集和清运； 管理区域的定期卫生消杀；清洁设备的保养；管理区域绿化植物的养护；外委员工考核、培训和管理工作。 行政外包： 贯彻执行公司的各项行政管理制度，工作规范化；公司文件资料、证照和印章、所有往来合同等档案资料的规范管理；公司各类会议的准备及会议纪要的汇总、编写； 调整并落实公司人事制度； 进行人员招聘面试， 并组织进行新员工入职培训； 配合公司进行 考勤制度、 入离手续、 劳动合同、 保险手续、 福利制度、 培训制度的落实； 员工工牌和服装、固定资产管理、月度采购。财务管理：费用收缴、帐目核对。食堂管理：菜谱制定、供货方费用核算。 、以定期、可量化表格衡量各部门工作完成情况，同时配合物业管理软件分项落实，工作关注、检查重点： 1 】客服中心：室内 / 公共区域日报修量、完工率、业主满意度（派工单） ；日入住办理量、交费额、钥匙等物品领取量（入住、验房、交费） ；日装修办理量，巡查情况（装修管理）；公共设施完成程度报修；空置房管理 2 】工程维修：公共设备运行情况（设备档案）  ；公共区域维修完成情况；电梯运行管 理； 3 】秩序维护：突发事件处理及问题汇总；车辆  / 外来人员管理；门岗形象管理；园区 装修垃圾管理与清运； 4 】环境绿化：管理区域内的卫生清洁（包括空置房） ；垃圾的收集和清运；定期卫生 消杀；绿化植物的养护 3 、依据各岗位职责， 执行岗位薪酬绩效考核制度， 提高员工工作积极性， 端正工作态度。 二、进一步明确各部门员工职责分工， 加强对项目管理干部的管理， 提高处理物业服务问题的及时、有效性。 三、结合园区配套，找寻经营创收点。 四、加强前期接管时配套标识系统的建立，避免物业管理责任。 五、每个物业产品， 设计方面都不会是尽善尽美， 当不同的业主入住后，便会发现这样跟那样的问题，现将本项目地产设计方面的问题汇总如下。