万科物业管理测算模型范本.docVIP

编测说明 编制目的：估算物业售后净支出，反映项目物业管理前期盈亏预期 。 测算前提： 1、从项目接管开始 (以首期发售房入住日为准 ) 到接管面积饱和时。 2、 以接管项目为测算对象，不涉及物业管理公司本部。 3、不受会计核算、报表口径局限。 4、适应于集团内新项目可行性、新项目物业管理分析测算。测算依据： 1、营业收入按集团有关确认规定。 2、营业成本、期间费用按权责发生制确认。 3、国家、地方政府、集团有关物业管理内容、标准法规政策规定。 4、接管项目规划设计指标、交付标准、售楼书、销 (预)售合同。 5、集团或所在区域、公司平均物业管理费收缴率水平。 测算原则： 1、谨慎性。不高估收入 (收费标准、收费率 ) ，不低估成本费用。2、重要性。保证测算结果的正确性，避免出现重大缺、漏项。3、实质重于形式。对政策界定尚不明确的问题，根据业内惯例和现行操作的可行性判断。4、直接费用直接计入，不能直接计入的费用采用适当分配方法分配计入。 测算时间： 1、地产进行新项目可行性论证时。2、物业管理公司对外接盘时。3、物业管理公司接管地产楼盘前。 测算分工： 1、集团内项目，除“开发商承担费用”由地产公司编测外，其余均由物业管理公司编测。 2、集团新项目可行性论证时的测算由地产公司项目发展部门组织。 3、对外接盘均由物业管理公司编测。 4、汇编后的测算稿，地产公司、物业管理公司各执一份，同时报集团财务管理部、物业管理部审核、备案。 注意事项： 1、坚持以收支事项为测算基础，合理建立量—价—时计算关系、力求体现计算过程。 如“饱和营业收入”测算表中不同收费标准的收费面积应对应建筑结构形式单列 (在该建筑结构形式下增设行次 )。人员可采用 0.5个人、 1.5个人等非整数方式计算费用。 2、饱和营业收入按权责发生制确认测算，营业收入 (管理费 )=饱和营业收入 * 收缴率 3、区分单价和成本 /M 2、收入 /M 2的不同，区分管理面积、建筑面积、收费面积、计费面 积(计算成本、费用的面积 )的不同。成本 /M 2、收入 /M 2按收费面积计算。4、委托资产经营收入分业主委托、开发商委托，同一资产不要重复测算。5、测算时必须充分了解项目的结构、用途、周边环境、各种配套设施、运作的标准和方 式、费用的结算内容与方式等，并根据这些情况的变化及时调整基础测算数据，力求测算依据充分。 6、测算的时间跨度可按 “测算前提 1”根据实际情况增减。收支项目宜增不宜减。 7、尽可能按本格式内容估测、填制完整。若时间或基础资料不允许，可先不填写数量、单价。 必要时可增加层级或另行设置的计算底表，并设置链接公式。8、同一项目每次测算结果应另存而不覆盖，以便动态反映、跟踪以了解变化。9、行列项目增减、层级省略、不填写数量、单价时，要相应调整公式设置。保持表与表、 及数据之间对应关系、钩稽关系正确无误。如：营业收入测算表某住宅的测算期收费面积应等于基本情况表相对应的收费面积。 万科企业股份有限公司财务管理部 卫生管理制度 1 总则 1.1 为了加强公司的环境卫生管理，创造一个整洁、文明、温馨的购物、办公环境，根据《公共场所卫生管理条例》的要求，特制定本制度。 1.2 集团公司的卫生管理部门设在企管部，并负责将集团公司的卫生区域详细划分到各部室，各分公司所辖区域卫生由分公司客服部负责划分，确保无遗漏。 2 卫生标准 2.1 室内卫生标准 2.1.1 地面、墙面：无灰尘、无纸屑、无痰迹、无泡泡糖等粘合物、无积水，墙角无灰吊、无蜘蛛网。 2.1.2 门、窗、玻璃、镜子、柱子、电梯、楼梯、灯具等，做到明亮、无灰尘、无污迹、无粘合物，特别是玻璃，要求两面明亮。 2.1.3 柜台、货架：清洁干净，货架、柜台底层及周围无乱堆乱放现象、无灰尘、无粘合物，货架顶部、背部和底部干净，不存放杂物和私人物品。 2.1.4 购物车（筐）、直接接触食品的售货工具（包括刀、叉等） ：做到内外洁净，无污垢和粘合物等。购物车（筐）要求每天营业前简单清理，周五全面清理消毒；售货工具要求每天消毒，并做好记录。 2.1.5 商品及包装：商品及外包装清洁无灰尘（外包装破损的或破旧的不得陈列）。 2.1.6 收款台、服务台、办公橱、存包柜：保持清洁、无灰尘，台面和侧面无灰尘、无灰吊和蜘蛛网。桌面上不得乱贴、乱画、乱堆放物品，用具摆放有序且干净，除当班的购物小票收款联外，其它单据不得存放在桌面上。 2.1.7 垃圾桶：桶内外干净，要求营业时间随时清理，不得溢出，每天下班前彻底清理，不得留有垃圾过夜。 2.1.8 窗帘：定期进行清理，要求干净、无污渍。 2.1.9 吊饰：屋顶的吊饰要求无灰尘、无蜘蛛网，短期内不适用的吊饰及时清理彻底。 2.1.10 内、外仓库：半年彻底清理一次，无垃圾、无积尘、无蜘蛛网等