F1创意中心营销推广方案.docxVIP

Fl创意中心营销推广方案 一、写字楼市场及竞品分析 （1）洛阳写字楼整体表现： ■近三年，洛阳写字楼成交量呈现逐年增长的趋势； ■写字楼的分布以传统城市中心区涧西区、西工区为核心，按照距离远近，可以 划分为新区、经济技术开发区和高新区、伊滨区3个圈层，呈现城市边缘区层层 包围中心区之势。 ■写字楼出租供不应求，租金不断走高，空置率下降； ■独栋写字楼减少，产品形式转变为综合体内小面积商务办公产品； ■受投资需求因素影响，供应主力户型面积不能太大； ■受宏观调控政策的持续影响，不限购不限贷写字楼产品未来需求将会更为明 显； ■但受相关政策影响，从2014年1月起，对于给予18大产业园区的优惠政策而 言，各大产业园区相继落地，会在一定程度上分流一大部分置业客群； ■ 2014年3月，省政府正式印发了《河南省简化住所（经营场所）登记手续的规 定》，放宽了经营场所的登记条件。这就意味着住宅也可以用于经商、开公司， 毫无疑问商业写字楼的租售必将面临新一轮的冲击。 （2）洛阳写字楼需求现状 2014^ ■月济阳市非住宝供销及价格走费 m;： nu aau?eq算旳 *4.q:Utt■方w二】—■：tg 宅 ms m;： nu aau ?eq 算旳 *4.q :Utt■方w 二】 — ■：tg 宅 ms■审 —?WWPETL 3V3Q H20 肚巧」GC 211： W5 Q； 2CU XX 铎T? 耳:ir Tri ani m 厂 Jeu 91X3 8 35? fl 111 XIS ii 8U8? Wl 2L(R Sit IBS 一…丄 iUI；7?r fl 环对 *5? 2 刃 L1W JOMUHI Q sn IF !? 1)3 M5S ::m 15 如 2応 13lt- l?P 6115 ?5? 712?帰 S3R 孤口 根据洛阳某权威地产机构数据显示，2014年3月洛阳非住宅商品房，销售量 为3. 21万耐，环比上涨131%,但与1月份17. 25万册的销量相比却相差甚远。 当然，这其中还包含了大量商铺等，纯写字楼项口的销量则少之乂少。 （3）供需版块 存量和在建写字楼所在位置? 在建写字搂 存量和在建写字楼所在位置 ? 在建写字搂 ° 存量写字镂 写字楼的分布以传统城市中心区涧西区、西工区为核心，按照距离远近，可 以划分为新区、经济技术开发区和高新区、伊滨区3个圈层，呈现城市边缘区层 层包围中心区之势。 （4）写字楼市场分析 洛阳写字楼2013年的成交以新区为主，仅有4个较大在售项目，世贸中心 位于新区核心地段、配套高端、体量大，II前销售单价达到了 9500元创洛阳新 高，说明洛阳市场对于配套齐备，档次高端的纯正写字楼产品的接受度。2013 年3月17日，世纪华阳世纪中心写字楼开盘，开盘当天销售率90%以上，目前 基本售罄，总销面积25369. 85耐，总销金额2. 4亿元。是今年以来最大的写 字楼销售项LL 洛河北的写字楼产品未出现高品质写字楼,洛龙新区主要以高品质写字楼为 主，外立面多采用玻璃幕墙，产品配置相对较高； 而据相关数据显示，洛阳现有写字楼空置率较低，投资增长率呈上升趋势。 （5）洛阳写字楼目前存在的问 （5）洛阳写字楼目前存在的问 从外立面来看，洛阳市现有写字楼主要以涂料为主，石幕结合的甚少，而在 一、二线城市涂料外立面均已淘汰。洛阳写字楼车位问题比较严重，写字楼带地 下车库的项口堪称稀有，从近期开发项U来看，车库问题也越来越被重视。从写 字楼配套来看，洛阳L1前写字楼配套设施仍不完善，会议室、商务中心、员工餐 厅、商超等设施比较欠缺。 （6）洛阳写字楼未来发展趋势 洛阳，无论是谈商业还是商务，都绕不开老牌的城市中心区，以西工区和涧 西区为例，中州路、凯旋路、九都路、王城大道、南昌路、珠江路等城市主干道 纵横交错，使这两大区域成为洛阳的商业聚集区和商务萌芽地。从2012年建业 凯旋广场、中迈红东方广场和升龙广场的写字楼产品发售开始，城市中心区的表 现一直很活跃。 2013年3月17 0,世纪华阳的写字楼世纪中心开盘；9月28日，香 榭里?定鼎广场项LI河景写字楼定鼎1号开盘；加上升龙城即将推出的超5A级 写字楼等，洛河北岸传统的核心商务区面临着新一轮的变革和升级。 由此不难看出，综合体化已经成为城市中心区写字楼的一大发展趋势。 综合体里的写字楼拥有区位和交通多重优势，能更大程度地满足人们的高端商务 办公需求。一方面，写字楼因综合体完善的商业、休闲、娱乐甚至绿色配套设施 而更具吸引力，另一方面，大批商务人群将为周边带来更高的人气和更强的消费 力。 二、项目概况 位置：洛南新区，洛宜路与经五路交义口以东； 占地面积：4486 m7； 建筑面积:45434 m\ 容积率：8. 5； 物业类型：28层高层，1、2层商业，