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商品房合同违规调查报告 近年来，随着房地产热的持续升温，商品房销售领域的消费投诉也随 之增多。商品房销售行业已经成长为消费投诉增长较快的领域之一。为进一 步规范商品房买卖市场秩序，切实维护房屋买受人合法权益，荣成市工商局 组织人员对辖区房地产市场发展现状和商品房销售领域使用合同文本的情况 进行了专项调研，认真分析了当前商品房销售过程中存在的主要问题并对如 何加强商品房买卖市场合同监管进行了思考。 一、商品房买卖合同中存在的问题 此次调研共对全市 22 家重点房地产开发企业进行了摸底排查，检查各 类《商品房销售合同》合同 1440 份。目前，荣成市所有商品房销售主体， 包括开发商和中介机构，多数经营者在与消费者进行商品房买卖业务时，使 用的合同文本空白处较多，存在条款约束不明现象，给经营者利用格式合同 免除自身责任、加重消费者负担、排除消费者权利提供了机会。 （一）追责条款明显不公。部分房屋内卖出人在《商品房买卖合同 中》利用其优势地位设置霸王条款，主要体现在违约条款的追责上强行加重 买受人的违约赔偿责任。如某开发商《商品房销售合同》第七条“买受人逾 期付款的违约责任”中约定的买受人的违约金日利息为万分之三，而在第九 条“出卖人逾期交房的违约责任”中约定的出卖人的违约金日利息却只有万 分之二，追责条款明显对房屋买受人不公。 （二）擅自增加买受人风险。部分房屋卖出人在合同中将相关风险擅 自强加给房屋买受人。如某开发商在《商品房销售合同》中约定“由于买受 人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：具备交付条件，买受 人逾期不接受房屋的，出卖人有权将该商品房交予前期物业管理单位，该房 屋的所有风险责任转移由买受人承担”，从而将相关经营风险悉数转移给买 受人。 第 1 页 共 4 页 （三）私自扩大不可抗力因素。《商品房买卖合同》格式文本中有对 由不可抗力等特殊原因造成开发商不能如期交房情况免责的规定。部分开发 商为免责而在格式条款中擅自扩大不可抗力范围。如某房地产开发公司的 《商品房买卖合同》规定：“因人力不可抗拒因素（如审批、设计等出现变 更）造成延期交房，甲方不承担违约责任”。按照《合同法》的规定，不可 抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。上述条款中开发商 把房屋建设过程中政府审批、房屋设计等可以预先掌握的因素都列入“不可 抗力”范畴，明显扩大了不可抗力的范围。 （四）变相推诿自身责任。按照有关国家规定，房屋出卖人应当在商 品房交付使用 90 日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权机 构备案，以利于买受人办理相关手续。部分开发商为变相推诿责任，私自在 《商品房买卖合同》中有关产权登记约定的规定中将国家规定的 90 天期限 私自变更为 180 日，涉嫌变相推诿自身应当承担的责任。 （五）模糊概念涉嫌侵权。目前，多数开发商和房产中介使用的《商 品房销售合同》中存在用语不规范现象，部分条款意思表达不清，大量使用 “相关费用”、“相关文件”、“无特殊情况下”、“一般情况下”等模糊 概念，使得合同约定不明、内容表述存在歧义，涉嫌侵害消费者合法权益。 （六）补充协议违法条款较多。房屋卖出人特别是专业的房产开发公 司在与买受人签订售房合同时，除签订住房与城乡建设部统一制作的《商品 房买卖合同》格式文本外，往往还要针对格式文本中相关未明条款额外签订 《补充协议》。《补充协议》多由开发商自主制定，里面违规条款也相对较 多：一是否定合同示范文本格式条款的法律效力。开发商事先拟定的补充协 议中普遍存在部分条款与示范文本重复的现象，出卖人为了突出其补充协议 的法律效力，多用“本补充协议与《商品房买卖合同》不一致的，以本协议 为准”的规定否定示范文本中相关条款的法律效力。二是排除买受人正当权 第 2 页 共 4 页 利。如某房产开发商与买受人签订的《补充协议》中有如下规定：“本合同 履行过程中发生的争议由双方协商解决，如协商不成，则依法提交当地仲裁 委员会仲裁”、 “对国家相关规范允许的由于物理化学变化产生的裂