房地产估价—第三章-房地产估价概论.pptVIP

2021/2/11 * 3.2.8估价原则 价原则（appraisal princille）是指在房地产估价的反复实践和理论探索中,在认识房地产价格形成和变动客观规律的基础上,总结和提炼出的一些简明扼要的进行房地产估价所应依据的法则或标准。 房地产估价原则主要有:①独立、客观、公正原则;②合法原则;③最高最佳利用原则;④估价时点原则;⑤替代原则;⑥谨慎原则。其中,独立、客观、公正是对房地产估价的基本要求,因此它不仅是房地产估价的基本原则,而且是房地产估价的最高行为准则。合法原则、最高最佳利用原则、估价时点原则、替代原则是在各种估价目的的房地产估价中都应遵循的技术性原则。谨慎原则是仅在房地产抵押估价中应遵循的特殊原则。 2021/2/11 * 3.2.9估价程序 估价程序（appraisal process）是指完成一个估价项目所需要做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后次序。房地产估价的基本程序是: ⑴获取估价业务; ⑵受理估价委托; ⑶制定估价作业方案; ⑷搜集估价所需资料; ⑸实地查看估价对象; ⑹分析估价对象价值; ⑺测算估价对象价值; ⑻判断估价对象价值; ⑼撰写估价报告; ⑽内部审核估价报告; ⑾交付估价报告; ⑿估价资料归档。 2021/2/11 * 3.2.10估价方法 三大基本估价方法,即市场法、收益法和成本法。此外,还有基本估价方法衍生的一些其他估价方法,如假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。 2021/2/11 * 3.2.11估价结果 估价结果是指估价师分析、测算和判断出的估价对象价值及提供的相关专业意见。由于估价结果对估价委托人十分重要,估价委托人通常会对估价结果有特别的期望。但因估价工作的客观公正性质,估价师和估价机构不能在估价结果上让“客户满意”;不能在未估价之前就征求估价委托人或其他估价利害关系人对估价结果的意见,也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果,因为这有可能影响估价独立、客观、公正地进行;更不得迎合估价委托人的高估或者低估要求来争取估价业务。还值得说明的是,虽然要求估价结果是客观合理的,但实际上的估价结果可能带有估价师的主观因素,受估价师专业能力和职业道德的影响,并且所要求的客观合理的估价结果和实际上的估价结果又都可能与估价对象在市场上真正交易的成交价格有所不同。出现这种情况的原因,不一定是估价结果存在问题,可能是成交价格受到交易者的个别情况的影响,或者房地产市场状况或估价对象状况因成交日期与估价时点不同而发生了变化。 2021/2/11 * 3.3房地产估价的基本原则 房地产估价原则是房地产估价理论的重要组成部分,它使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性,使对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有近似性。 2021/2/11 * 最高最佳使用原则 合法原则 替代原则 估价时点原则 谨慎原则 独立、客观、公正原则 房地产估价的6大原则 2021/2/11 * 1、独立与客观、公正原则 所谓独立,一是指估价机构本身应保持独立性 ;二是指估价机构和估价人员应与待估对象及评估各方当事人无任何利害关系;三是指估价机构和估价人员在估价过程中不屈从于任何外部压力,拒绝各种非正常的外部诱惑,凭借自身专业知识、经验,遵循职业道德的要求进行估价。 所谓客观,是指估价机构和估价人员应从客观实际出发,按照事物本来的面目进行估价,而不应受到自身的偏好和情感影响。 所谓公正,则是指估价机构和估价人员在估价中应处于中立立场,做到公平正直,不偏袒任何一方,评估出一个对各方当事人来说都公平合理的价格。 2021/2/11 * 2、合法原则 合法原则是房地产估价过程中必须遵守的首要原则。 房地产估价的合法原则又称依法、适法原则,是指房地产估价应以估价对象的合法权益,即合法产权、合法使用、合法处分为前提来进行,应符合国家的法律、法规和相关政策以及当地政府的规定。遵循合法原则具体来说要做到以下几点: 1.在合法产权方面,应以房地产权属证书和有关证件为依据; 2.在合法使用方面,应以城市规划、土地用途管制等为依据; 3.在合法处分方面,应以法律、行政法规或合同等允许的处分方式为依据; 4.在其他方面,如评估出的价格必须符合国家的价格政策。 2021/2/11 * 处分方式:买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。 以抵押为例阐述合法原则: （1）法律法规规定不得抵押的房地产,不应作为抵押为估价目的而进行估价,没有抵押价值,或者委托人要求评估其抵押价值的话,其抵押价值应当评估为零。 问题:《城市房地产抵押管理办法》规定哪些房地产不得设定抵押? 2021/2/11 * （2）法律法规规定应当符合一定条件才能转让的房地产,评估其抵押价值