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农村建房纠纷适用法律问题的探讨 近些年来，随着我国农村经济的发展和生活水平的不断 提高，农民对居住房屋提出了更高的要求。农村经营性建筑物也从无到有，逐渐增多。随之而来的各种纠纷、矛盾愈来愈多。如何确定房主与承建人之间的法律关系，如何适用法律，不仅在理论上争议较大，在审判实践中也存在认定法律关系及裁判结果不一致的情况。上述问题的存在很大程度上损害了房主、承建人及其他人的利益，对法律的权威也造成一定程度的危害。据此，笔者从我国农村建房现实出发，结合现行法律及相关规定，就建房纠纷适用法律提出观点，以供探讨。 一、农村建房现状 （一）房屋建设者 （房主） 法律意识淡薄。受多年传统影响，之前农村建房大多由房主自行召集亲戚朋友帮忙建造住房，现在虽不再找亲友帮忙，但认为建房完全是自己的事情，且出于对低廉价格的考虑对承建人有无相应的建筑资质并不放在心上，从而为无证建筑 队提供了市场。 （二）承建人员不专业，建筑质量 难保证。建筑队施工人员临时拼凑，基本上是农民，忙时拿镰刀、闲时拿瓦刀；建筑队组织松散，没有受过技术培训，缺乏安全生产条件，安全施工意识淡薄，在施工过程中完全依靠施工人员自身觉悟，施工质量无法得到保障，安全隐患 大量存在，极易造成事故的发生。 （三）具有建筑 资质的建筑企业不愿承建农村房屋。因农村建房规模小、零星分散、利润低等原因，具有相应建筑资质的正规建筑企业不愿意到农村承建房屋。房主即使想找这些有资质的企业建 造房屋，也因企业无此合意而不能达成一致意见。 （四）农村个体建筑工匠资质没有相关机构审核。 国务院《村 庄和集镇规划建设管理条例》要求对从事建筑施工的个体工 匠办理施工资质审批手续，建设部根据该条例颁布了《村镇 建筑工匠资格管理办法》 ，要求建筑工匠依此办法办理资质 证书，但在 2004 年该管理办法废止。此后，再没有办理建 筑工匠从业资质证书的规定出台，有的地方根本没有办理资 质证书的审核机构。因建筑行政主管部门管理缺位导致建筑 工匠无法取得建筑工匠资质。 （五）农村建房过程 中上述问题的大量存在造成各种相关矛盾纠纷不断出现。常 见的纠纷如：房屋建好后，房主拖欠款项不予支付；所建房 屋出现裂缝、墙皮脱落等质量问题；在施工过程中出现人身 损害事故， 多方争议不决受害人迟迟得不到赔偿。 二、 农村建筑物分类 农村建筑物大致上分为两类：一类 是农民住宅，广大农民赖以起居的生活场所。这类房屋我国北方以平房为主，南方多低层楼房。一类是除住宅外农村存在的厂房、饭店、宾馆沿街门市及新农居楼房等建筑物。区分不同性质的建筑物有利于正确适用法律，妥善处理各种纠 纷。 （一）农民自建底层住宅 《中华人民共 和国建筑法》第 83 条第 3 款规定“抢险救灾及其他临时性房 屋建筑和农民自建底层住宅的建筑活动， 不适用本法”，而对 “农民自建底层住宅”如何界定，相关法律并未给出确切的定 义。 1993 年国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》第 21 条规定“在村庄、集镇规划区内， ，以及 2层（含 2 层） 以上的住宅，必须由取得相应的设计资质证书的单位进行设 计，或者选用通用设计、标准设计”。 1996 年建设部《村镇 建筑工匠资格管理办法》第 12 条规定“建筑工匠承包村镇建 设工程的范围限于村镇两层及两层以下房屋设施的建设、修缮和维护”。2004 年建设部《关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》 第三条第三款“对于村庄建设规划范围内的农民自建两层（含两层）以下住宅（以下简称农民自建底层住宅）的建设活动，县级建设行政主管部门的管理以为农 民提供技术服务和指导作为主要工作方式。 2006 年建设部 《关于加强农村住房建设技术服务和管理的通知》 ，该通知是“就加强对二层（含二层） 以下农民住房建设的技术服务和管理通知”，第六条规定“三层（含三层）以上的农民住房建设管理要严格执行《建筑法》 、《建筑工程质量管理条例》等法律法规的有关规定”。从上述行政法规及部门规章可以看出，农村建房应以两层分界，两层（含两层）以下即为低层。关于农民自建问题，最高人民法院民一庭在《中国民事审判 前沿》中倾向性观点是： 《建筑法》第 83 条规定的农民自建 是从建设主体即权利主体而言的，不论是农民自己施工，还是将工程承包给个体工匠或者建筑企业建设，都属于农民自 建。 “住宅”的含义应为用于家庭成员起居的生活场所，该场所具有相对封闭性 ,供特定人员使用。 综上，笔者认为“农民自建低层住宅”的含义为农民为起居生活而建造的二层（含二层）以下房屋。 （二）除住宅外其他建筑物 随着我国社会经济的快速发展，广大农村经 济得到了极大带动，大量农民在完成农业生产之余纷纷外出打工，或者从事各种商业活动，或者修建厂房进行加工、生产或养殖，或者从事饭店、宾馆等经营活动。另外随着政