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哈尔滨商业调研与项目分析 目录 一、哈尔滨市整体商业情况概述 （一）哈尔滨市商圈分布图 （二）哈尔滨总体商圈情况 （三）哈尔滨的交通情况 （四）哈尔滨市人口分布情况 二、哈尔滨市现成熟商圈情况 四大商圈： 商业布局、商业经营状况、经营品类分析、客层分析 三、哈西地区的总体情况分析 （一）哈西商业的发展历史 （二）目前哈西商业的情况 ( 项目分布、经营品类、租金标准、经营状况 ) （三）哈西地区的交通情况 （四）哈西地区的客源分析 1、区域覆盖情况：商业、企业、学校、小区等 2、消费者调研分析 （六）区域竞争分析 四、西城红场项目规划 （一）项目物业建设情况 （二）项目定位 （三）业态组合 第1页共42页 一、哈尔滨整体商业情况概述 （一）哈市商圈分布图： （二）哈尔滨总体商圈情况： 目前哈尔滨市区内成熟商业分布 5 个主要商圈，主力商圈 3 个，次主力商圈 2 个（动力、哈西），总建筑面积为 231 万平方米，未来 5 年哈西地区将依托高铁、公路客运站和地铁的建设在各商家的重点打造下成为哈市的主力商圈 商圈 序号 商圈名称 商业数量 建筑面积 占比 主力商圈 1 道理商圈 23 1,154,800 50% 主力商圈 2 南岗商圈 19 457,600 20% 主力商圈 3 会展商圈 5 398,400 17% 次主力商圈 4 哈西商圈 10 158,000 7% 第2页共42页 次主力商圈5 动力商圈 3 143,000 6% 小计 5 个 57 2,311,800 目前道里和南岗的商圈经多年的发展商业数量最多，已成为在商品结构、品牌数量上丰富、密集 的区域，在市场上占据主导地位。 （三）哈市的交通情况 1、目前哈尔滨的城市地铁项目的规划情况 1 号线将于 2012 年 10 月投入使用，目前看近 3 年内仅一号线能够通车，该地铁 沿线连接南岗商圈和哈西商圈。 2、从哈西项目为起点到各重点商圈的距离 起点 终点 车程（公里） 行车用时 未来地铁交通 哈西项目 南岗商圈 8.5 公里 24 分钟 1号线 10 分 哈西项目 道理商圈 11 公里 32 分钟 1 号、2号线 15分 哈西项目 会展商圈 12.5 公里 41 分钟 1 号、4号线 20分 哈西项目 动力商圈 7.1 公里 22 分钟 1 号、4号线 15分 分析：未来看南岗商圈和动力商圈在交通方面对我项目存在客源的竞争优势 第3页共42页 （四）哈市人口分布情况 序号 商圈 人口总数（万人） 人口密度（人 / 平方公里） 1 南岗商圈 103（涵盖哈西地区） 6244 2 道理商圈 70 1473 3 会展商圈 30 1045 4 动力商圈 76 2212 5 哈西商圈 10 2315 目前哈西的居住人口按政府规划是 35 万，目前是 10 万， 二、哈市各商圈的情况 （一）、南岗商圈：人口总数约为 103 万，平均人口密度 6244 人/ 平方公里。零售商业总数 19 个，建筑面积总和 45.76 万平方米 1、商业分布 （1）零售商业： 5 个百货 +6 个商业街 总商业面积： 18.65 万平方米 项目 远大购物中心 松雷商厦 新世界百货 秋林公司 秋林国际 位置 果戈理大街 378 东大直街 329 号 花园街 403 号 东大直街 319 号 东大直街 320 号 号 窗体底端 第4页共42页 建筑面积 4.8 万平方米 3.15 万平方米 3.2 万平方米 3 万平方米 4.5 万平方米 定位 中高 中高 中高 中档 中高 目标客层 前卫时尚人群 中高端消费人群 中高端消费人群 大众消费人群 中高消费人群 合作方式 联营 联营 联营 租金/联营 联营 楼层 B1-B2， L1-L6 L1-L7 B1，L1-L6 B1，L1-L6 B1，L1-L10 超市、餐饮、服 餐饮、服饰、珠 餐饮、服饰、滋 服饰、珠宝首饰、 饰、珠宝钟表、 补品、珠宝钟表、 服饰、珠宝钟表、 皮鞋皮具、运动、 宝钟表、化妆品、 化妆品、鞋、包、 化妆品、鞋、包、 化妆品、鞋、包、 装备器具、儿童用 经营品类 鞋、包、床上家 床上家居用品、 床上家居用品、 床上家居用品、 品、数码科技产品、 居用品、小电器、 小电器、数码、 美甲、小家电、 秋林食品、配饰 家居用品、咖啡厅、 数码、配饰 配饰 配饰 美容美发 SPA 停车场 75 个 20 个 40 个 0 150 个 开业时间 1999 年 1993 年 1996 年 1984 年 2010 年 （2）地下商业街：商业 6 个 总建筑面积： 12.91 万平方米 项目 人和三期 红博广场 人和一期 人和二期 国贸 新纪元 位置 东大直街 红军街 东大直街 东大直街 东大直街 大直街 -1 号 建筑面积 2.1 万平方