江景住宅项目可行性建议书.docVIP

第一章项目溯源与必要性 第二章项目概况 7 第三章市场分析与定位 1 1 规划设计 第五章项目建设与管理 30 第六章销售计划 34 第七章 投资预算与资金筹措 37 第八章财务分析 41 第九章敏感性分析 46 第十章综合评介及结论 52 第一章项目溯源与必要性 一、 溯源 东和江景工程项目的前身是渝中区“千厮门大码头改造”项目，位于渝 中区千厮朝千路与嘉宾路交汇处，原由重庆嘉利房地产有限公司开发，属于 久拆未完的“四久”工程。因嘉利公司拖欠重庆东和公司的巨额债务无力偿 还，经重庆市中级人民法院“[1999]渝一中民初执字第456号”判决书判 决，将该项目B、C栋高层商住楼的开发权和国土使用权一并抵偿其所欠部 分债务。 在此情况下，重庆东和公司办理了该项目的开发手续后，于2000年6 月继续对该项目进行拆迁，2001年4月完成全部拆迁工程。该项目共拆迁 127户，总拆迁面积约9500平方米。东和公司己投入3800余万元资金对 该项冃进行了拆迁和重新设计等基础工作。冃前项冃开发工作进展顺利。 二、 项目提出的必要性 房地产业索有永远的朝阳产业之称，同时又是一切经济活动的基础和 载体，国内外经济增长的历史和理论反复证明，房地产业对于经济发展具有 高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为 前提和主要内容。我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长。此外, 房地产业作为第三产业的龙头被确定为国民经济新的经济增长点，国家正采 取各种措施鼓励和支持房地产业的发展，我国的房地产业将进入一个大发展、 大提高的时期。从市场潜力来看，目前我国城镇人均住房仅14平方米左右, 虽比改革开放前提高了许多，但与一些发达国家和中等国家相比，还相差几 倍，市场潜力十分巨大，且我国冃前的人均收入、房价比为五倍左右，止处 于世界公认的三至八倍的屮等水平，住房消费正符合目前屮国大多数人的消 费水平和消费需求，成为当前乃至今后相当长的一段时间内的消费热点，市 场将会保持相当长时间的旺盛期。 1、 经济的发展需要增加优质地产产品 2001年，重庆经济9%以上的速度增长，高于全国1.6%,其经济 增长速度列全国第14位，西部第3位。根据重庆市计委的报告，2002年 全市的GDP预计增长8.5% o重庆的房地产业出现了平稳发展的好势头。 重庆市目前的城镇人口住房面积为9.6平方米，低于全国的标准水平。按照 国家的相关规划，至I」2010年城市化率要达到50%的冃标，而重庆市冃前 城市化率仅为33%,低于全国37%的水平，加之西部大开发给重庆带来的 机遇，重庆十年后的城市化率将超过全国的平均水平。按此测算，至少有600 万农村人口移至城市，如果三分之一的人口移至主城区，那么对于房地产产 品的需求量会有进一步的大幅度增加的可能性；并且，目前重庆市城镇人均 居住面积9.6平方米，按照建设部等部门的规划，到2001年城镇居民人均 居住面积将达到30平方米，房地产住宅需求空间巨大。由此可以推断，重 庆市房地产消费市场在未来十年I,具有较为持续和充足的市场补给能力， 以及广泛的多层次的开发潜力。 2、 “渝中情结”亟需提供新型住宅产品 从另一个方面来看，重庆市主城区的住宅需求还是有不小的缺口，以 渝中区为例,该区由于人口较多,已达66.52万人，其中城镇人口达66.12 万人，占99.4%O人口密度最大，人居状况已经处于超饱和状态。根据调 查资料显示，渝中区的居民把在渝中区安家作为选择新的居住区域的第一选 择，选择人数比例达到44.9%O这说明，人们的“渝屮情结”还是比较深 厚的，作为新的居住选择，希望继续在渝中安家。 3、“朝天门形象”需要有档次的江景形象楼盘 从第三方面来看，“朝天门形象”需要有档次的江景形象楼盘。从渝中区 以及重庆市的江景楼盘整体质素以及形象和档次来看，能代表重庆江景形象 的楼盘少之又少。“东和江景工程”（暂名）从规划设计到立面形象，从高 度的控制到朝天文化的浓缩，以及树立重庆市的江景文化都具有重要意义。 东和江景工程项冃木身的质素较高，是一个为“朝天形象”增彩的项冃。 第二章项目概况 —、基本情况 1＞项口名称：东和江景工程（暂用名） 2、 投资规模：1.4974亿元人民币（一期：双塔式33层高层建筑） 3、 开发总面积：6.56万m2 （—期） 4、 开发单位：重庆东和物业有限公司 5、 建设周期：24个月 二、地理位置 东和江景工程项目位于重庆市渝中区解放碑千厮门朝千路，紧邻嘉陵江、 长江两江交汇处，江景景观绝佳，交通便利，配套完善，商业发达。与重庆 市最繁华的商贸屮心——解放碑仅有约10分钟的步行距离，与重庆市最大 的商品批发集散地——朝天门的步行距离也在15分钟以内，与重庆市未来 重点发展区域——北部新城区域仅有一江之隔。