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城市综合体策划方案 【篇一：城市综合体策划招商步骤】 城市综合体策划、招商提议步骤 一、邀请相关咨询顾问企业帮助进行商业测算和市场调研 邀请顾问企业进行前期商业调查，也可能在项目拿地前，也可能在拿地以后，但全部需要处理以下3个问题。 1、市场条件成熟度调查 项目早期，首先对项目拟选择地域市场条件进行初步分析判定。该判定能够称之为初判定：不进行针对项目微观角度分析，仅从所在地域市场情况及潜力入手判定该城市或地域发展对应商业房地产项目标可行性，对该项目标定位有个宏观思索。因为商业房地产形式种类比较多，而且多种商业房地产形式全部存在市场成熟性问题。 2、项目位臵可发展调查 商业房地产项目标位臵选择问题对于项目标成功将是决定性。实际上，并不是全部地方全部适合做商业房地产开发，只有某个地方含有了对应条件后，才能够做。一个住宅小区，一幢写字楼所要处理客流局限在一定范围内，但商业房地产客流会伴随经营状态改变，会发生倍增或锐减。当一个商业房地产项目标客流发生倍增时候，项目所在位臵能否适应就成为一个关键问题 。 3、可发展规模调查判定 在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模可行性分析。将确定该项目标市场基础，周围商圈覆盖人口情况，可能用户流量，用户流产生项目营业额及项目标可发展规模等一系列相关问题。 在做完市场咨询及可承受发展规模研究后，需要依据项目特定位臵、市场潜力、商圈分析等资料对项目标用户定位进行阶段性判定。即使在此阶段完成该项工作有存在偏差可能性，但需要做初步确定，同时在后面步骤中能够作出丰富和调整。 二、依据市场调研确定商业类型及具体定位方案 商业房地产根据行业类型能够分为批发物流功效房产、零售功效房地产、娱乐功效房地产、餐饮功效房地产、健身服务及休闲功效房地产等。零售功效房地产又能够分为诸如百货商场、超市、家居建材、商业街房地产、商品批发商业房地产等功效房地产，和将上述多功效集于一身大型购物中心和 shopping mall 类型商业房地产。娱乐功效房地产包含用于电影城、娱乐城、 ktv 等运行内容商业房地产。有些采取独体模式，有些和其它类型商业房地产融合发展，其发展展现大规模、复合度高、时尚化特点。餐饮功效房地产现展现独体形式和融合发展经营特点，健身服务类商业房地产和休闲类房地产首先在中国大城市发展二者在项目中开始发挥越来越关键作用。如此众多商业类型确实定基础依靠于所处地域、当地经济状 况、行业发展和商业需求类型等，所以要仔细分析优劣并确定项目标类型。 三、项目组织确定和工作次序建立 地产企业在项目地块取得后要针对项目建立项目企业，确定专案组关键实施人员。项目企业关键实施人员是各个工作单元纽带，是项目进展关键实施者，需要对项目实施、商业操作、地域形势和政府公关等等全部有一定能力。所以合理有序工作次序是项目进展基础。 四、确定主力商或关键并略微提前进行主力户招商洽谈 项目进行到设计，就能够提前和意向合作类似超市、百货店等主力商户进行联络，首先了解合作意图，首先了解对方工建要求，并可立即反馈到设计和更多招商工作中去。 五、研究项目标微观及合作伙伴、项目融资渠道确实定 确定项目标主力定位布局后即需要处理项目标关键和整体布局（即项目微观），根本，细致研究分析项目标目标用户，市场定位，产品形式，特点，开启策略，财务测算等相关问题。此步骤是项目成功是否关键原因，假如定位出现偏差，则项目没有成功可 能。反复探讨，反复修改定位，定位正确程度取决于市场。同时将此研究作为招商销售关键参考。 六、项目计划进行设计 项目标计划设计包含项目标方案设计、初步设计及施工图设计等。其中，尤其以方案设计为重中之重：方案设计能够称之为宏观设计，将决定商业房地产项目标外部布局、内部功效、土地利用效率、室内空间利用效率、商铺出租价格潜力、室内空间合理动线布局等。初步设计及施工图设计能够称之为微观设计，即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度深化、细化。 七、设计方案多方讨论 地产投资商将建筑师概念设计方案提供给商业房地产市场教授或商业策划企业，由市场教授或商业策划企业针对此概念设计提出基于市场角度修改提议，而且三方之间沟通交流必需经过几次循环，才能够最大程度确保最终设计方案市场化理念，含有市场正确度。不管是百货店、超市、专卖店或任何业态全部对商业房地产里面合理布局、客流有效引导有需求，假如商业房地产设计不能最大程度满足商户功效需求，那么商户最简单选择就是不选择该项目，所以任何商业房地产项目标设计必需遵守市场需求。建筑师最大 优点是经过其建筑美学思绪有效发明美学空间，而且不一样建筑师 将展现不一样特点及风格美学空间概念。必需注意是要把一个建筑艺术品转化为商业产品必需将市场概念、功效概念融