城市综合体万达广场价值研究应用报告详解.docVIP

城市综合体“万达广场”价值研究汇报 侯伟 /5/26 一．经济“新常态”下商业地产新模式 在中国经济发展步入新常态今天，居民日常可支配收入逐步增加，消费结构逐步优化，消费环境连续改善，消费领域逐步增大，中国逐步转变成消费型社会，商业地产凭借其能够满足大家日常消费需求优势而得以快速发展，同时因为住宅房地产市场政策调控力度不停加大，使得商业地产市场增加幅度显著超出住宅房地产市场，资金涌入使得商业地产价格涨幅加大。然而，商业地产风险和机遇并存，拥有优势品牌资源、强大营运能力、资金实力雄厚企业将生存并壮大。 城市综合体是将城市中商务、娱乐、办公、旅店、展览、餐饮、居住、会议、交通等城市生活空间三项以上进行合体，并在各部分之间建立一个相互依靠、相互影响动态促进关系，从而形成一个多功效、高效率、复杂且有次序建筑群。经过一个连廊或其它形式将它们联结在一起，形成新型独立式建筑综合体，这种集群式建筑综合体比起那种在一个建筑体内聚集多个功效独栋式建筑综合体，显得愈加经济、专业和实用。 二．万达广场特色显著，发展态势势如破竹 创建于1988年大连万达集团经过不停实践和创新，逐步形成了以“万达广场”为品牌城市综合体产品模式，现在在全国在建和开业万达广场累计133座，持有物业面积规模全球第一。万达城市综合体关键内容由６个方面组成，包含酒店（Hotel），写字楼（Office），公共空间（Publicplace），购物中心（Shoppingmall），文化娱乐休闲设施（Culture＆Recreation），公寓楼（Apartment）等，依据这六大方面英文字母首个单词，合为HOPSCA。万达广场城市综合体含有了很鲜明特征和战略优势。 定位中端市场 依仗品牌强大号召力，大型店面组团是其商业模式最大特点，万达广场经过一定程度地牺牲收益换得风险最小化和扩张超高速，已经成为中国最具影响力综合体样板。万达广场在商户组合上采取以主力品牌为主导经营模式，在实现了聚集客流和降低招商风险同时，也降低了租金收益水平。万达广场已成为快速复制成熟产品，定在满足大众市场商业、商务和住宅典范。 “订单地产”招商模式 万达商业和华润万家、麦当劳、肯德基、必胜客、国美电器、大歌星ＫＴＶ、大玩家娱乐广场等多家商家签有战略合作协议。意味着万达广场开到哪里，这些商家也会有新店加盟开业，完全避免了招商风险问题。同时采取先招商后建设，确保开工时大部分商家已经落位，建筑方向正确，利用率极高，预收确保金也减轻了建设投入压力。 专业管理团体 万达广场前期选址和方案设计由万达专业发展部和独有商业计划院进行研究计划，在招商过程中针对主力商家用户形成订单地产服务并在计划设计中完成技术对接，在项目建设过程中拥有强大专业开发建设团体，和拥有遍布管理数百万平米大型商业广场经验万达商业管理企业，最终打造了完整商业地产上下游产业链。 报相关简明分析 依据万达商业地产财年年报显示，财年新增广场26座，现在累计133座。已开业持有物业总建筑面积达26.32百万平方米，同比增加22.1%。已开业购物中心总建筑面积达21.83百万平方米，同比增加23.3%。已开业购物中心总可租面积达14.13百万平方米，同比增加23.0%。已开业酒店、写字楼、文化及其它物业总建筑面积达4.49百万平方米，同比增加16.6%。 从数据中能够看出，万达广场不管从整体数量还是建筑面积和使用面积均展现稳步攀升态势，充足表明万达广场城市综合体业态已经被大陆居民和广大商家认知并认可，大量供销需求促进万达广场在量上增加。 三．“万达广场”城市综合体盈利分析 万达广场找到了比很好发展模式，关键商业面积长久持有，租金收益和物业增值收益成为长久增值关键盈利点。 以售养租形式把握现金流平衡和连续 万达广场城市综合体实现了真正意义上以售养租，既满足现金流平衡和连续同时，又不造成整体经营效果上出现冲突。和之前相比，大幅增加了写字楼和住宅产品，伴随“万达广场”品牌深入人心，住宅和写字楼得以高溢价出售，高溢价销售带来流入现金，则支持物业持有反哺着商业地产铺位，万达经过完全租赁形式实现了统一商业管理，促进万达商业整体目标实现。 完整经营价值链 从拿地、设计、计划、招商、管理全部是由万达自己把控，自从确定了商业模式，万达集团把总部放在祖国首全部，方便有效整合和利用政府、媒体、商家、金融、人才等优势资源。城市综合体是万达多年经营商业地产基础上，良性发展并逐步完善关键产品，城市综合体将不一样业态融为一体，有机整合了娱乐、消费、商务及居住等多个城市商业功效，在业态间形成了良性互动。在计划设计中，重视建筑功效分区并实现综合体中不一样业态协调促进，商业室内步行街使商业中心内各主力店