【独家发布】全国平均房价首次突破八千大关三点告诉你房价是涨还是跌？2018.docxVIP

【独家发布】全国平均房价首次突破八千大关，三点告诉你房价是涨还是跌？ 2018 房地产市场的一举一动都牵动着大家的心，毕竟对于当前的中国人来说，房子是相当多数中国家庭最为主要的财富表现形式，对于没房子的人会揪心如何买房，对于有房的人会担忧房价多少，对于想换房的人会着急该是什么节点出手，而如今房地产市场已经进入了一个全面的调整时期，而中国的平均房价也一路突破八千大关，在房地产市场价格突破八千这个整数点的时候，房地产市场的未来究竟会怎么走？ 一、为什么说八千大关非常重要？ 5 月 15 日，戴德梁行发布了 《 2018 年第一季度全国住宅市 场研究报告》，报告显示，今年一季度全国新建商品住宅销 售均价达到了 8275 元/平米，同比上涨 8.7% ，房价第一次 突破 8000 元大关。 这个消息一出，立马是全国震动，对于大多数人来说，特别 是一二线热点城市的朋友来说，当地的房价可能早就突破八 千元，甚至不少三四线城市的房价也不止八千一平米，那么 为什么说八千元这个整数关口对于我们来说特别重要呢？ 因为这个房价直接对比的是中国人的收入水平，根据智联 招聘 2018 公布的数据， 截至 2018 年第一季度， 从企业招聘 信息中的月薪来看， 全国 37 个主要城市的平均薪酬为 7629 元。其中，北京平均招聘薪酬为 10197 元，排名第一。 上海、深圳分别以 9621 元、 9134 元位列第二和第三。 在此之前，房地产的价格均价一直都在平均薪酬线附近徘徊，甚至没有超过平均薪酬水平，但是从现在开始房价已经全面超过平均薪酬水平，这就意味着只要你找一个社会平均收入的工资，你一个月的收入几乎已经没有办法买得起一平米房 子了，根据中房智库研究院发布的 2017 年全国 35 个重点城市房价收入比报告显示，相比 2016 年，2017 年房价收入比 下降的城市仅 9 个，而 7 成以上城市房价收入比仍在上升，即人均可支配收入与房价差距越来越大。如果采用国家统计局公布的社会平均收入计算的话，一个三口之家想要购买一 套 110 平方米新建商品房（ 2016 年城镇居民人均住房建筑面积 36.6 平方米），需要花上 14 年以上的时间，前提还是房价不涨，全部收入只用于购房。 房地产价格的全面攀升，这也是直接导致了最近一段时间国家重拳出击调控房地产市场。 二、未来房价到底会涨还是会跌？ 自从 2016 年开始，国家就已经给房地产市场定下了一个“房子是用来住的， 不是用来炒的”的主基调， 这些年随着各地房地产调控的不断加码，“房住不炒”的理念已经深入人心，所 以从短期来看，房地产市场价格出现大规模波动的可能性正在降低，并且房地产调控从一二线热点向三四线城市全面推进的趋势正在逐渐显现，所以房地产市场的波动性正在逐步降低。那么房价未来到底会怎么走呢？ 我们先来分析一下房地产市场的价格支撑因素： 一是房地产市场的房子到底是不是多了？从 2000 全国全面 实施房改以来，从 2000 年到 2016 年的这 16 年间，中国总 共建设了多少房子呢？根据国家统计局的数据显示，这 16 年间全国的商品房的竣工面积为1168803.39 万平方米，按 照平均一个三口之家 100 平米的最简单计算方式， 这么多的 面积足够满足 1.17 亿家庭的居住需求， 我们再折算一下也就 是我们这 16 年来建造的房子可以供 3.51 亿人居住，那么从 2000 年到 2016 年的 16 年间，中国城镇人口从原先的 4.59 亿人增加到了 2016 年的 7.93 亿人，也就是城镇人口增加了 3.34 亿人，这样大家一对比就知道了。基本上说，中国这 16 年所盖的房子勉强可以满足中国城镇化增加的人口， 也就 是说，我们很多媒体所说的中国房子太多了这个问题基本可以排除，中国的房子数量其实仅仅是够住而已。 二是中国的城镇化停止了吗？根据今年的数据显示，在过去 五年时间内中国的城镇化率水平是从 52.6% 提高到 58.5% ， 8000 多万农业转移人口成为城镇居民，但是中国依然是一 个在快速城镇化的国家， 根据国际比较流行的标准， 像美国、 日本、欧洲等较为发达的国家来看，基本上一个国家到达发 达国家水平的城镇化率约为 75% ，那么中国的城镇化缺口可 以计算为 16.5% ，也就是说中国还有将总人口 16.5% 的人成 为城镇人口的空间，以中国 14 亿人口计算，中国未来将要 进入城市的人口将会达到 2.31 亿人，要满足这 2.31 亿人居 住，意味着中国还需要建造约 76.92 亿平米的房子，所以为 什么说中国的房价很难大规模下跌，因为刚需依然非常强劲。 三是租房市场依然不够发达。对于真正的居住需求来说，除了买房其实租房也是一种比较合理的选择，但是我们能够看到的是