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（房地产管理）城市房屋 拆迁纠纷的成因分析 城市房屋拆迁纠纷的成因分析 城市房屋拆迁是一项破旧立新的工作，对于改善城市居民的生产、生活环境，推 动城市建设以及区域经济的发展，具有重要意义。同时，城市房屋拆迁工作直接 关系到被拆迁人的切身利益，稍有不慎，极有可能引发尖锐的矛盾冲突，影响社 会稳定。如何防范、化解矛盾，一直是困扰拆迁实务部门的难题。 一、城市房屋拆迁矛盾纠纷的焦点 现实中所有的矛盾和纠纷，无不源于利益的对立和冲突。在城市房屋拆迁中，拆 迁人和被拆迁人是利益对立的矛盾着的双方，拆迁人拆除被拆迁人的房屋，对价 是补偿被拆迁人。无论是拆迁人，还是被拆迁人，作为理性的市场主体，均有寻 求自身利益最大化的动机，拆迁人追求 “拆”得又快又省，被拆迁人追求 “补” 得及时合理。在 “拆”与 “补”这一对矛盾中， “补”是矛盾的主要方面，直接 决定 “拆”能否顺利展开，补偿的合理与否与及时与否常常成为纠纷的焦点。 (一)补偿不合理 补偿不合理，通常表现为补偿数额偏低，不能完全填补被拆迁人因拆迁而遭受的 损失。这也就是说，在政府、拆迁人和被拆迁人三方共同参与的拆迁活动中，政 府、拆迁人均各取所需，只有被拆迁人遭受了净亏损，纠纷也就在所难免。这既 有立法上的原因，也有执法上的原因。 长期以来的 “效率优先、兼顾公平”的指导思想，使立法者往往过于关注 “多快 好省”推进拆迁工作，忽视了对被拆迁人利益的保护。如，1991 年 3 月 22 日公 布的《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称旧《条例》)第二十条规定： “作价补 偿的金额按照所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新结算” 。这种计算补偿金额 的方式，虽节省了拆迁成本，但被拆迁人只能得到房屋残存价值的补偿。 不过，这种状况近年有所改善。2001 年 11 月 1 日实施的《城市房屋拆迁管理条 例》(以下简称新《条例》)第二十四条规定： “货币补偿的金额，根据被拆迁房 屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定” 。显然，新《条 例》将被拆迁房屋作为房和地的统一体即完整的房地产来看待，不仅仅考虑房屋 的残值，还要考虑区位、用途等因素。与旧《条例》相比，这种补偿金额计算方 式对被拆迁人更为有利，也更为合理，我们称之为合理补偿金额。 然而，作为人类建造物的房屋，只有相对于人才有存在的意义。对于被拆迁人而 言，被拆迁房屋绝不仅仅是遮风避雨的场所，更是各种人情交往、便利生活(如 就医、购物等)得以开展的依托，拆迁即意味着生活环境的变化，这会给被拆迁 人原有的便利生活、社会交往等造成不利影响，并且，对新环境的适应也需要一 个身心备受煎熬的磨合期。从经济学的角度看，这些都属于被拆迁人因拆迁而支 付的成本，理应得到补偿，我们称之为充分补偿金额。不过，无论新、旧条例， 均未涉及这方面的补偿。 新《条例》虽然规定了 “以房地产市场评估价格”来确定补偿金额，却没有规定 明确、具体、公正的操作程序来予以保障。实践中，拆迁人往往采取先入为主的 办法，先委托房地产估价机构对拆迁范围内的所有房屋分户评估，分户出具评估 报告，以此为依据，使用各种手段要求被拆迁人接受。有的地方性法规甚至规定 补偿金额由拆迁人与被拆迁人协商确定，这无异于要被拆迁人与虎谋皮，结果可 想而知。 因此，现实中被拆迁人所得到的补偿不仅低于前述分析所揭示的理应得到的充分 补偿金额，也往往低于现行法律法规规定的合理补偿金额。 (二)补偿不及时 补偿不及时就是拆迁人不能按照承诺将补偿款及时支付予被拆迁人。与补偿不合 理主要发生于拆迁补偿安置协议磋商谈判过程中不同，补偿不及时主要发生于协 议签订后，是履行合同的问题。现实中，补偿不及时的情况比较常见，几乎所有 的 “烂尾地” 、 “烂尾楼”都存在着长期拖欠补偿款的问题。补偿不及时的危害 巨大，常常使被拆迁人面临 “房、钱两空”的困境，甚至引起灾难性后果，群体 性上访也常常因此而起。 二、现行管理体制在一定程度上助长了拆迁纠纷的发生 无论是补偿不合理，还是补偿不及时，均是拆迁人对被拆迁人民事权利的侵害。 侵权行为如果能及时得到纠正，纠纷不致产生。可见，化解矛盾、调解纠纷的机 制健全与否，在一定条件下是纠纷产生或激化与否的关键所在。与理想状态相反， 现行建设项目管理体制并未在缓和矛盾、化解纠纷方面起到充分的积极作用。新 的建设项目往往在实际获得所占用土地前就已经办妥了从立项、选址、规划、用 地直到施工许可等的行政审批手续， “立新”工作已基本完成，拆除新项目占地 范围内的房屋等 “破旧”工作只是 “立新”工作的附属。政府的精力主要