别墅市场报告分析 .pptxVIP

南京别墅市场分析 2012-7 南京高策 ;;【南京别墅格局】主城别墅用地的稀缺拉升了城市别墅的价值，同时别墅用地的禁拍，促进了别墅产品类型的多元化发展;【新政下别墅供销】受新政影响，2011年别墅成交量锐减，目前市场略有回暖，但别墅库存量依旧高位盘旋;【新政下别墅价格】调控政策出台后，价格波动相对平缓，主要表现在成交结构导致的正常波动;　城中：固步的贵族，成为别墅中的“高富帅”;进入2012年下半年，南京别墅市场火力全开，19家楼盘、千余套别墅的大体量上市，全面引爆限购后的上市高潮。 在下半年推新的别墅之中，江北仍然占据了主力地位，共有5家别墅推新。久无动作的主城别墅在下半年也将迎来上市高峰。 下半年推售房源中，主要以独栋、独联、联排为主，少量叠加。其中主城别墅，因用地限制原因，产品类型多为联排+叠加，面积在220-280㎡区间。 ;高总价别墅产品市场遇冷，联排产品受市场追捧;;典型城市别墅分布;环紫金山板块 —— 资源型高端别墅区;河西板块 —— 新兴都市别墅群落;城南板块 —— 城市别墅区;城市别墅 产品类型对比——;城市别墅基本都以豪宅驻市，在面积尺度上相对郊区别墅较大，联排都做到320㎡以上，部分叠加产品面积都过300㎡（含地下室），具体表现在城市资源价值越高，别墅面积越大。;项目;总价段 （万元）;板块;物业类型;项目地址：集庆门来凤街1号 总建面积：2.6万平米 容积率：1.097 物业类型：叠墅、联排 主力户型：项目户型套数相当，户型有联排及叠墅，叠墅分为平层及跃层，平层面积140-150㎡，跃层面积290㎡，单层145㎡ 在售价格：联排4-4.5万/平米、叠墅3-3.5万/平米含地下室； 销售情况：项目总计77套房源，2011年4月9日首次开盘，截止目前总计成交16套（联排1套）； 客群情况：开盘时间较短，成交客户中均为南京本地客户；;户型有联排及叠墅，联排300-350平米； 叠墅分为平层及跃层，平层面积140-150㎡，跃层面积290㎡，单层145㎡;个案小结;项目地址：环陵路99号 总建面积：14.7万平米 容积率： 1.06 物业类型：联排、叠加、洋房、公寓 主???户型：270-330㎡（联排）不含地下， 167-285 ㎡（叠加） 在售价格：目前主要在售叠加别墅，价格1.9-2.2万/平米； ( 靠近地铁1.9万/平米，位置较好的2.2万/平米) 销售情况：目前在售叠加和洋房，2011年共计去化68套房源，其中别墅14套； 客群情况：80%成交客户为南京本地客户，20%客户来源于外地。;联排别墅主力330㎡左右，下沉式庭院，且双向花园布局;个案小结;柏悦澜庭—概况 南京老城区罕见低密度项目;联排别墅：建筑面积364㎡;项目特色：地铁沿线，项目密度较低 建筑风格：英伦风格 户型特点：斜屋顶、一步阳台、老虎窗等，被视为贵族建筑； 客群特点：目前成交的2套房源，均为南京客户； 销售情况：2011年8月份推出8栋共计41套联排别墅，11月份加推1栋3套，至今为止销售10套，成交率较低。;项目地址：栖霞区马群大庄6号地块 总建面积：25.7万平米 容积率：1.2 物业类型：类双拼、类独栋、花园洋房 主力户型： 471、515平米（类独栋） 394平米、（类双拼）含地下 最终成交售价：类独约20000元/㎡ 销售情况：项目共计118套别墅目前全部推出，其中64套类双拼及54套类独栋，别墅全部售罄 客群情况：南京城中及城东改善型客户为主，少量周边优质客户，占10%左右；;400平米、470平米、515平米三种户型在项目户型所占比重相当，地上面积230-310㎡;个案小结;城市别墅总结; 主力户型包括150-280㎡（叠加）及250-360㎡（联排） 在售项目中的叠加别墅面积一般在150-280㎡，联排在250-360㎡之间；联排别墅的畅销户型主要集中在边户，而叠墅的畅销户型底下户型优于上面户型； 城市别墅市场去化速度较缓，月均去化在2套左右 从目前市场调研数据来看，城市别墅去化速度一般，维持在月均2套左右； 热点板块+品牌开发商开发城市别墅市场去化较快 由于品牌开发商楼盘从品质、保值度、景观及服务等方面的附加值较高，促使消费者的接受度也随之增加，楼盘去化速度也随之加快，如御江金城、保利紫晶山等。;项目地址：南京市下关区东井村100号 总建面积：38.5万平米 容积率：1.7 物业类型：高层 主力户型： 106-139平米两房、三房 销售情况：项目在售二期09、10、11、13栋，面积为106平方米两房和141.5平方米的三房，均价16000