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AA项目可行性分析方案 PAGE PPAGE 1 开发AA165亩地块的可行性分析方案 165亩地块介绍 该地块坐落于AA镇，余镇公路旁，占地165亩，离市中心（三江口）7.2公里，驱车15分钟，公交25分钟，出租车16元，是AA镇规划的大型居住区，现就该地块作一详细介绍： 交通：806路（保险公司——AA童家）、4路（第三医院——变压器厂）。 医院：医院（AA医院） 学校：AA中学 菜场：AA菜场，较旧 公路：三江口出发：人民路——环城北路——倪家堰路——余镇公路 周边环境：沿倪家堰路两边是工业区，离该地块西南角是AA镇的工业开发区，空气质量较差；AA河水质差，比较脏，该地块上空有军用飞机经过，每天8-15趟，低空降落飞行。沿华辰（中元）大桥——AA，道路没有开通，并且将近三公里是荒芜一片的农田和农舍。 二、、宁波市的土地供应状况 土地是不可再生资源。政府在推出土地的过程中，定量、有计划的控制， 这样导致土地的供应量有限，地价上涨，竞争激烈，同时，政府在转让土地的使用权时加大规范力度，实行土地招标，这样，中、小企业在土地的取得方面有一定的难度。土地是房地产开发的最基本生产要素，因此，房地产开发公司根据自身的条件进行适量的土地储备是很有必要的。 三、、目前宁波市房地产开发格局 1、房地产的开发是循序渐进的，受市政、交通、道路的影响很大，2001年甬城的开发热点主要集中在环城线两边，2001-2005年的开发方向逐渐向外环线推进。 江东：随着城市的空心化和政府力推的东扩工程的开展，楼盘的开发呈现江东、海曙平分秋色，江东以百丈路、中山东路、中兴路、甬港南、北路构成“井”字形的开发格局，开发商向地价低廉的三、四类地段进军。 百丈东路集聚了实力雄厚、总体竞争力强的楼盘，华光城1998年以“小区城市化”而震撼了甬城，江南春晓的以品牌优势滚动开发持续热销，小区环境幽雅，小区巴士等生活配套齐全，溪溪流水贯通小区。 中兴路：以华侨城、常青藤*小城、东海花园为代表。 中建房产的两幢高层公寓雄踞在江东的府地百丈路与中兴路交汇点，尤似一座房产界的灯塔高高昂立，又首次以SOHO概念将高层住宅短期内一售即 磬。常青藤小区以规模优势正积聚能量，蓄势待发，以先建后售。对宁波其他开发商产生巨大的压力。东海花园以1800元/m2的起价为工薪族营造一个温馨的家而喜报迅传。 海曙：海曙的房市喜优参半。中央花园、世纪城以全市最高价位段而持续滞销，丽都名邸、银杏四季也难逃厄运。一、二类地段中能喜笑颜开的恐怕只有AA欧院，因其有绝佳的地段和较早的入市、套型合理、销售管理到位等。 江北：因其工业用地且人口少，房市出现持续平稳的态势。 2、目前，宁波的房市中，低层，低密度，低价位的住宅主要有如下特征： = 1 \* GB2 ⑴、价位控制在1500元/m2左右：有新佳苑，1400元/m2；大朱家二期1680元/m2；飞虹新村，1645元/m2。都在江东，均属鄞县地块。 = 2 \* GB2 ⑵、偏远的别墅入住率不高，如甬江新区的华丰庄园，销售率为45%，入主率只有10%，别墅区居住与办公混乱一体，不利于管理。 四、衡量成熟地段的三个条件 开发成熟的地块是房地产成功的一个充分条件，在一块不成熟的地块上无论建造何种住宅，都是徒劳的，而衡量成熟地块的三个条件必不可少，一是道路，二是配套，三是周边生活环境。 道路：纵观目前甬城的开发热点和国内一些大城市的房地产开发，城市主 干道是房地产活跃的大动脉，道路是解决人们工作、生活的一大难题，同时也是市政发展方向，重视程度的晴雨表，是房产是否升值，至少保值的一个重要条件。 配套：包括，水、电、煤、信，娱乐、休闲、购物，学校、医院、菜场、、商场、交通、公园等，解决这一问题有两大手段，一是利用政府、社会的已有配套，二是社区内配备齐全，建立一个小而全的小社会，但这有一个条件，社区的规模必须在50万m2以上，这样才能维持这些配套单位的运营，否则，即使配备齐全也只能是形同虚设，浪费资源。 周边生活环境：包括，空气、水质、噪音、景观、人文气息等，住烦了 钢筋混凝土的现代都市人，更渴望寻找一片回归自然，享受自我的空间。 所以，本报告认为，此地还不具备作为居住区的条件。 五、城市的发展规划：人口与城市用地面积 目前宁波市的市区常住人口为70万，三江片区的总用地为57.1km2，内 环线以内的用地约为30km2,此区域基本上为居住区。宁波市规划要求，外环线以内的用地约为170km2，到2015年，宁波市区人口将达到150万，按照人口与建设用地的比例，加上《宁波市城市远景发展研究》提出三江片区城市用地近期发展方向为：老市区重点发展江东新区和三江核心滨水区的建设，适当考虑江北的部分新区的发展；三江片东部地区近期重点落实部分大型项目及相应的基础设施；鄞