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REITs的风险收益考察及其对保险资金运用的适用性 $1 ［摘要］法律的完善推动REITs不断成熟，REITs市场的国际化和一体 化使得房地产市场超越了区域市场的局限，进入机构投资者在全球范围内的资 产配置视野。与房地产信托投资计划、房地产抵押支持证券 (MBS)以及房地产股 票相比，REITs具有自己的独特优势。REITs作为房地产证券化产品，具有适中 的风险收益特征，与其他金融产品具有低相关性，对保险资金具有一定程度的 适用性。 ［关键词］REITs，风险收益，保险资金运用 一、REITs的含义及其在国内外的发展 房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts ， REITs)是一种专 门投资于房地产业的证券化的产业投资基金，通过发行股票 (受益凭证)，集合 公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、 不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将投资不动 产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资 收益。 按照REITs组织形态不同，美国REITs可分为信托型和公司型两种。按照 投资人能否赎回分类，可将 REITs分为封闭式和开放式两类。封闭式 REITs的 发行规模固定，投资者只能通过二级市场投资，同时为保证原始投资人的权益 不被稀释，上市后不得再募集资金。开放式 REITs的规模是变化的，投资者可 以按照基金净值申购和赎回股份或受益凭证。按照投资对象的不同， REITs可 分为权益型 BEITs(Equity REITs)、抵押型 REITs(Mortgage REITs)和混合型 REITs(Hybrid REITs)。(1)权益型REITs属于房地产权益的证券化产品，拥有 并经营收益型房地产，并提供物业管理服务，主要收入来源为出租房地产获得 的租金，是REITs的主导类型。(2)抵押型REITs属于房地产债权的证券化产 品，直接向房地产所有者或开发商提供抵押信贷，或者通过购买抵押贷款支持 证券(Mortgage Backed Assets ，MBS)、可接提供融资，其主要收入来源为贷款利 息，因此抵押型REITs资产组合的价值受利率影响比较大。(3)混合型REITs既 拥有并经营房地产，又向房地产所有者和开发商提供资金，是上述两种类，型 的混合。总的来看，无论是数量还是市值，权益型 REITs占绝对主导地位，其 次是抵押型REITs，混合型REITs的重要性最低。 REITs作为一种房地产证券化产品，在发达国家已有几十年的历史，尤其 在美国和澳洲的发展已经非常成熟。在亚洲则是 2000 年以后在日本、新加坡、 香港地区、台湾地区等地出现。值得注意的是， REITs的国际化使得房地产市 场超越了区域市场的局限，呈现出国际化、一体化的趋势。比如，为了争夺 REITs上市资源，新加坡和香港地区展开了或明或暗的竞争。这种竞争主要体 现在法规建设等金融基础设施上面。香港地区允许海外 REITs 上市就是效仿新 加坡，而香港地区修订后的《房地产投资信托基金守则》将 REITs借贷比率从 资产净值的 35%修改为资产总值的 35%，新加坡针锋相对，将借贷比率提高到 60%。作为在全球范围内配置资产的机构投资者，得以 REITs 纳入投资视野，进 而分享区域房地产市场高速发展的丰厚利润。中国如果不抓紧制定相关法律， 推动 REITs 在内地的上市，大量国内的优质地产项目有可能被海外机构大批收 购后，再通过 REITs 的形式，流失到海外交易所。这样，一方面出于提高 REITs回报的考虑，国内优质地产租金的定价权在很大程度上被海外机构所掌 握，另外面对国内优质地产的丰厚回报，国内投资者却没有渠道和工具进行投 资。到那时，国内投资者可能要遭受商业地产高租金和房地产投资无门的双重 损失。 2004年中国实施宏观调控政策以来，房地产市场遭受银根紧缩的压力，这 时出现了两幅迥然不同的图景。一些资金紧张的中小地产商在银行融资门槛提 高的情况下，转向房地产信托计划，催生了房地产信托的繁荣，也引来了监管 机构对房地产信托的整顿。澳洲麦格里银行、摩根士丹利等外资机构则趁势扩 张，在上海、北京等大城市大量收购购物中心、写字楼和服务式公寓等商业地 产，并准备通过REITs在海外上市实现资金的增值循环。由此， REITs开始进 入人们的视野。应该说，从更宏观的金融稳定角度，央行乐于见到另一种房地 产直接融资工具出现，避免房地产市场的大起大落对银行体系造成巨大的冲 击。证监会和证券交易所对所有扩大证券市场深度和广度的产品持一贯的欢迎 态度，将创造条件推动REITs上市流通。银监会一方面对商业银行过度参与房 地产市场忧心忡忡，另一方面对信托公司能否承担起私募的