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《民法典》物权编新增居住权 变化一：在建筑物业主权利保护方面，物权编强化了业主对共有部分共同管理的 权利，确立业主建筑物区分所有的双决制：双2/3 参与表决。一般事项参与表决 的双1/2 同意；特别事项参与表决的双3/4 同意。明确利用共有部分产生收益扣 除合理成本归业主共有。 变化二：住改商。业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性 用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应 当经有利害关系的业主一致同意。 变化三：明确地方政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委 员会给予指导和协助，推动解决业委会成立难的问题。 变化四：征用组织、个人的不动产或者动产的事由中增加“疫情防控”。 变化五：增加规定物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处 置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作，业主应当依法予以配合。 变化六：按份共有人优先购买权期限由原来的15 天，修改为“合理期限”。 变化七：遗失物认领期限由原来的6 个月，修改为1 年。无人认领的，归国家所 有。 变化八：明确了添附变动物权，保护无过错方，启动侵权或补偿。因加工、附合、 混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依 照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的 原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应 当给予赔偿或者补偿。 变化九：增加规定居住权。作为物权编的一大亮点，物权编在用益物权部分专章 规定居住权，明确居住权原则上无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱， 经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定的生活居住需要。居住权作为用益 物权，一旦房屋的居住权在房管局登记了，就算成立。因此，对于购房者来讲， 一定要亲查档案，看房屋中是否设置了居住权，因为新房东也不能赶走居住权人。 民法典新设了居住权，让房产的居住权和所有权相分离，实现更高效更合理的利 用房产这样的贵重资产。在平常做业务的时候会遇到适用情形，比如说：夫妻双 方离婚时约定家中一套房归男方所有，女方目前没有其他住房，需要两年的周转 时间，双方在离婚协议当中就可以约定，虽然房屋产权归男方所有，但是可以给 女方一个两年期的居住权，这两年的居住是女方的权利，而且她不需要向男方付 费。 变化十：增加“其他具有担保功能”的合同，即非典型担保合同也是担保合同。 变化十一：超级优先权。第四百一十六条规定动产抵押担保的主债权是抵押物的 价款，标的物交付后十日内办理抵押登记的，该抵押权人优先于抵押物买受人的 其他担保物权人受偿，但是留置权人除外。 举个例子：“赊销”买车、或者“借款”买车。出卖方在交付车后10 日内，对车辆 抵押登记取得抵押权，可以插队！即使此前买车人将该车出质或抵押登记给他人， 卖车方抵押权仍然优先于他人，这个叫超级优先，本质上是“公示先后”的例外。 变化十二：住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减 免，依照法律、行政法规的规定办理。 《民法典》里看住房 ｜新增 “居住权”登记，保障居者有其 房 十三届全国人大三次会议 5月28 日表决通过了《中华人民共和国民法典》， 6月 1 日，新华社授权全文播发这部法律，宣告 “民法典时代”正式到来。 民法典共 7编、1260条，各编依次为总则、物权、合同、人格权、婚姻家 庭、继承、侵权责任和附则，自2021年 1月 1 日起施行，婚姻法、继承法、 民法通则、收养法、担保法、合同法、物权法、侵权责任法、民法总则同 时废止。 新华社文章指出，民法典是新中国第一部以法典命名的法律，开创了我国 法典编纂立法的先河，具有里程碑意义。 那么民法典时代，关于房地产行业的问题有何亮点，又将带来哪些影响呢？ 此次 《民法典》在用益物权中新增加了一种类型——居住权。学界观点认 为，居住权的设立以人为本，保障 “居者有其房”。 《民法典》第三百六十六条明确，居住权人有权按照合同约定，对他人的 住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。 第三百六十七条，设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。 第三百六十八条，居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居 住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。 第三百六十九条，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租， 但是当事人另有约定的除外。 第三百七十条，居住权期限届满或者居住权人死亡的，居