中国房地产发展现状.doc

中国房地产发展现状 下一篇 标签：屮国房地产房地产投资 综观各方面资料,现今小国房地产的现状有以下特点： 一、投资方面 1投资增速趋缓，但片全社会固定资产投资的比重仍保持上升趋势。2004年房地产投 资总额1.3万亿元同比增长28.7%。比2003年回落2.2个百分点。从2004年的 年度变化來看，房地产投资增速呈下降的趋势，与固泄资产投资的下降速度同步，调控 效果显现。但是2004年投资的增速仍然比1998年年均增速占5.6个百分点，占固 定资产投资比重仍然持续上升,2004年接近19%,为1986年的最高。 2投资结构发生变化，经济适用房投资比重继续减少。从地区结构看，2004年东部、 两部投资占全国房地产头部的比例，东部下降，屮西部増人 从房地产投资的増反率的 地区结构來看，东部和屮部増速加快，两部有下降趋势。从商品住房投资的类型结构看, 2004年经济适用房投资比重继续下降，有2003年的6.1%下降至4.6%,为1998 年以來最低。实际上经济适用房投资比重从2001年以来处于减少趋势，五年减少了 6 个百分点。 3国内信贷比重降低，但对银行的依赖度依然过高。2004年国内贷款占房地产开发 资金的比重呈持续下降的态势。1-3月份降到24.33%, 1-12月份下降为18.4%。 自筹资金和英他资金的比重以及増氏速度均为1998年最高，资金结构有所调整，但 国内贷款额从1998年以来持续增大，2004年超过3千亿元，为1998年的近3倍, 也是1998年以來的最高值。同时在其他资金当中,80%左右来自个人信贷,房地产 的资金仍有超过50%的來口银行。对于银行贷款的依赖度仍然过高。 二、房地产开发特点： 1上地开发面积减少，购地和开、竣工血?积增速减缓。全国房地产十地开发面积从1 997年一2003年年均增长2400万平方米，2004年出现下降，比2003年下降了 2 400多万平方米。土地购置面积从1997年一2003年年均增长4842万平方米，20 04年增量减少了 500多万平方米。 2拆迁规模受到遏制，但上地控制形势依然严峻。房地产开发市场屮据估算有50% 左右来自于拆迁产生的被动需求。由于被动需求，城市拆迁不仅放人的城市需求，同时 由于安置不合理等原伏I,使城市拆迁成为社会最尖锐的矛盾之一。2004年屮央出台了 一系列政策和措施，使拆迁规模受到遏制，商品房的被动需求减少。2004年屮央出台 了包括冻结土地审批在内的一系列严密措施，但暂停土地深市只是暂时件的，因为圈地 反弹己经成为违规的上体。廿前山地冲动的机制和管理体制仍没冇完善，加之冻结十地 审批使许多地区建设用地需要得到积累，再次出现圈地反弹的可能性也存在° 三、房地产销伟特点。 第-，销伟量持续增长，商品房销伟面积、销伟额以及销伟给个人的购房额持续上升, 04年商品销伟量比03年增加4500力平方米，为住房商品化最高值。年销售额超过 1万亿，为1998年的4倍多。个人购房所占比重持续增加，一丑占90%,反映居民 对住房需求旺盛的态势。 第二，房价大幅攀升。全国商品房价格1998年至2003年，年均增长59元。2004 年大幅攀升，这一年增反了 355元，达到了 2700元每平方米。住房价格从98年至0 4年增长了 695元，英中03到04年增长了 352元 占50.6%。房价上涨是综合因 素导致的，这些I大I素包括土地价格上涨、建筑材料价格上涨、新建住宅品质提升、屮低 位商品住房供应比重下降、投资和投机性购房的拉动、地根、银根紧缩，影响消费者对 房价的预期、房地产市场存在着特圧形式的垄断、房地产业在我国属】噺兴起的产业, 较高的利润是吸引资本向英流动的基本条件之一，是新兴产业发展的基础、宏观调控措 施总体上抑制了商品房供应量的増加，推动了价格增长。 第三，需求依然旺盛。2004年销伟量持续人幅增长，表明需求依然旺盛，支撑需求持 续增长的动力：一是居民收入的增长超过住宅价格增长速度；二是城镇化加速带动商品 房需求；三是投资和投机性购房需求°但1998年以来的7年间，有3个年份城镇居 民可支配收入增长超过了国内生产总值的增长，因此应当审慎地看待当前的有效需求。 从以上对现状的分析屮，我们可以看出当前房地产市场丄耍存在以下问题： 第一个问题，房地产资金来源结构单-，开发商口有资金比重低，房地产市场资金 依赖度比较高。 第二个个问题，圈地的可能性依然存在； 第三房价增长快，对民众的心理预期比较人，住房比重偏小，结构性矛盾依然突出; 第四个问题，住房社会保障的配套政策不健全，可操作性较差，政府好、门槛高、 受益血窄 第五个问题，房地产企业数量多、负债率高： 第六个问题，二手房房源没有释放，供给不足，市场需耍规范； 第七个问题，房地产中介诚信缺失； 第八个问题，拆迁