【写字楼】—北京益田假日广场写字楼定位报告（72P）.pptVIP

【北京益田假日广场】写字楼定位报告 营销企划部 2011年3月 提案纲要 一、全国市场分析 二、北京市场分析 三、目标市场分析 四、市场定位分析 五、产品设施建议 写字楼市场定位纲要 1、区域划定 区域 东至太阳宫桥 西至联想桥 北至学院桥 南至西直门桥 ■ 项目区域商务市场主要由两大部分交汇构成，即北三环新兴商务带和学院路文化产业带。 三、目标市场分析——区域商务市场 CBD及东部商圈 中关村 商圈 金融街 商圈 亚奥商圈 四个商务节点 学院路－西直门 北太平庄－小西天 马甸-德胜 安贞-安定 2、商务构成 ■ 四个主要商务节点：学院路－西直门文化产业带、北太平庄－小西天电影产业圈，马甸－德胜科技产业圈，安贞－安定新兴综合商务圈。 三、目标市场分析——区域商务市场 2011.10 40000/平米 5.4 金澳国际 2004.6 6 15 德胜置业 2004.8 5.5 12.6 城建大厦 2004.12 4 3 信义大厦 2004.11 6 7.5 锦秋国际 2004.8 4 7.7 学院国际 入住时间 租金 元/平米 总建筑面积 万平米 2006.7 3.5 4.78 庚坊国际 2006.10 4.5 17 北环中心 2006.8 6.5 3.5 燕莎盛世 2005.12 4 4 盈都大厦 2005.6 12 12,8 环贸中心 2005.9 6.5 9 西环广场 2006.10 4.0 9.6 枫蓝国际 市场供应统计 3、市场供给 ■ 区域写字楼供应主要集中在2006－2010年，项目规模大都相对较小，其中70％－80％准甲级写字楼产品，平均租金价格主要集中在4.5－5.5元/平米/天之间。 三、目标市场分析——区域商务市场 4、各档次代表项目比较分析 2005.6 2004.8 入住时间 3.8 3.6 层高 90% 85% 出租率 6.3 5.5 租金 300-1900 80-1800 开间面积 约克空调 三菱电梯 约克空调蒂森电梯 配备设施 30 包含 物业费 1900 3000 标准层面积 128,000 126,000 建筑面积 环贸中心 城建大厦 甲级 中央空调 三菱电梯 户式 中央空调 2004.8 2006.10 98% 95% 3.5 3.05 19 4.92 4.0 3.5 50-2200 108-1800 2200 1800 77,000 170,000 学院国际 北环中心 基本指标 --- --- 中央空调Otis电梯 中央空调 三菱电梯 2004.8 2002.10 75% 80% 2.7(净） 3.0 3.5 3.5 40-320 50-900 2000 900 14,000 30,000 豪威大厦 华星大厦 乙级 准甲级 ■ 甲级写字楼在产品档次和设施配置上均具有较高品质，但区域各档次写字楼大部分都拥有90％以上的出租率，反映出区域存在着较为强劲的商务市场需求。 三、目标市场分析——区域商务市场 5、总体客群统计 准甲级写字楼客户构成比例 甲级写字楼客户构成比例 乙级写字楼客户构成比例 科技 47% 贸易 13% 其它 5% IT 10% 文化培训 10% 事业单位 1% 咨询服务 14% 科技 41% IT 10% 事业单位 1% 咨询服务 14% 贸易 14% 文化培训 12% 其它 8% 科技 33% 咨询服务 32% 其它 18% IT 11% 事业单位 2% 文化培训 1% 贸易 3% ■ 区域的总体客群统计表明：受中关村辐射的IT－科技类企业，以及以学院路为核心的文化培训－咨询服务类企业，是区域写字楼市场的主要需求客群。 三、目标市场分析——区域商务市场 20% 32% 20% 乙级 26% 35% 46% 准甲级 54% 33% 34% 甲级 125 69 213 总数 咨询服务 ? IT ? 科技 32 22 11 数量 70-150 70-250 70-150 面积 40 23 13 总数 咨询服务 贸易 文化培训 88 12 80-200 80-200 93 14 科技 IT 面积需求 档次需求 ■ 项目区域以中小企业为主，所需办公面积集中在100－200平米之间； ■ 以咨询服务为代表的服务类企业对写字楼的档次和形象要求较高。 6、总体客群需求统计分析 三、目标市场分析——区域商务市场 7、新入住的甲级可比性写字楼项目客群统计分析 61638 约3000 4488 3000 7500 12500 14000 7700 9450 消化面积 （平米） 约100％ 300-500 约100％ 112 总计 9 4.8 300-450 7.1 8 文化传播媒介 6 7.1 300-450 10.7 12 咨询顾问服务 7 4.8 - 6.3 7 其他企业 8 备注：4