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城市发展市场分析报告 2021 年 3 月 目录 1. 城市更新、旧改、棚改的定义与区别 5 2. 城市更新的政策演变与对比 10 2.1. 广州城市更新政策体系及演变 13 2.2. 深圳城市更新政策体系及演变 16 2.3. 上海城市更新政策体系及演变 18 3. 城市更新项目分类 21 3.1. 按照改造程度分类：拆建类、改建类和保留类 21 3.2. 按照开发模式分：政府主导、市场主导、政府和市场合作 25 3.3. 按照原用地功能分类：村改、城改和厂改 30 4. 城市更新流程概述 34 4.1. 申报与立项阶段 37 4.2. 规划编制与审批阶段 39 4.3. 实施阶段 40 4.4. 利益分配阶段 41 5. 市场建议 42 6. 市场提示 42 图表目录 图 1 棚改、旧改、城市更新三者关系图 9 图 2 广州城市更新政策体系 14 图 3 深圳城市更新政策体系 17 图 4 上海城市更新政策体系 19 图 5 广州海珠区琶洲村改造项目简介 23 图 6 广州海珠区琶洲村改造项目时间轴 24 图 7 广州海珠区仑头村微改造项目运营模式 24 图 8 城市更新按开发模式分类 25 图 9 佛山岭南天地项目改造时间轴 26 图 10 广州海珠区黄埔古村项目简介 28 图 11 市场主导模式分类 28 图 12 广州猎德村项目改造时间轴 29 图 13 铁路上海站北广场旧改项目改造时间轴 30 图 14 城市更新按原用地功能分类 31 图 15 深圳华润大冲旧改项目改造时间轴 31 图 16 广东湛江华都汇项目简介 32 图 17 广州珠海富华里项目改造时间轴 33 图 18 城市更新概括步骤及所需时间 34 图 19 广州城市更新流程 35 图 20 深圳城市更新流程 36 图 21 上海城市更新流程 36 图 22 业主、政府、市场三方利益博弈示意图 41 3 表 1 西方城市更新发展历程5 表 2 旧城改造的相关概念 7 表 3 城市更新、旧改、棚改的主要区别 8 表 4 我国主要的城市更新全国性政策 10 表 5 广州城市更新政策演进过程 13 表 6 广州城市更新核心政策的主要变化 15 表 7 深圳城市更新政策演进过程 16 表 8 深圳城市更新核心政策的主要变化 17 表 9 上海城市更新政策演进过程 18 表 10 上海城市更新核心政策的主要变化 19 表 11 上海城市更新试点典型案例 20 表 12 不同城市更新办法中分类及定义 21 表 13 上海部分城市更新项目方式 23 表 14 政府主导模式下的三种分类 25 表 15 佛山岭南天地项目总体定位表 26 表 16 佛山大沥镇广佛国际商贸城集体土地基本情况表 27 表 17 政府与市场合作模式分类 30 表 18 广州城市更新要求 35 表 19 广州、深圳意愿征集要求比较 37 表 20 广州、深圳、上海城市更新单元（片区）比较 38 表 21 广州、深圳和上海城市更新机构及其职能分配 39 4 1.城市更新、旧改、棚改的定义与区别 城市更新是城市发展到一定阶段所必然经历的再开发过程。从国外发展历史来看， “二战”结束后可以简单分为推倒重建、社区更新、旧城开发、有机更新四个基本阶