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合同法律法规土地管 理基础与法规讲义 第一部分土地基础知识 土地管理基础与法规 一、土地的概念 （一）土地的定义 估价师考试资料 土地是地球陆地表面由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等要素组成的自然历史综合 体，它包括人类过去和现在的种种活动结果。这一定义把握以下几个要点： （1）土地是综合体。土地的性质和用途取决于全部构成要素的综合作用，而不取决于任何一个 单独的要素。 （2）土地是自然的产物。人类活动可以引起土地有关组成要素的性质变化，从而影响土地的性质和 用途的变化。 （3）土地是地球表面具有固定位置的空间客体。 （4 ）土地是地球表面的陆地部分。陆地是突出于海洋面上的部分，包括内陆水域、海洋滩 涂。 （5）土地包括人类过去和现在的活动结果。 （二）其他学科对土地的定义 土地概念的区分 1 ．从经济学角度 从经济学角度看，土地是指大自然无偿资助人类的地上、水中、空中、光热等物质和 能力。 2 ．从地理学角度 2011 年 从地理学角度看，土地是气候、土壤、植被和水文等自然要素与人类劳动所形成的一 个立体的自然综合体，对土地的任何利用活动，都受土地生态系统某些构成要素的制约， 并对 10 月 14 土地的演变产生影响。 （二）土地的特性 日星期五 土地的特性，包括自然特性和经济特性。土地的自然特性是指不以人的意志为转移的自然 属性；土地的经济特性则指人们在利用土地的过程中，在生产力和生产关系方面表现的特 性。 1 ．土地的自然特性 （1）土地面积的有限性。人类不能创造土地，填海、围湖仅仅是改变土地用途，没有增加土地 的面积。 （2 ）土地位置的固定性。决定了土地的有用性和适用性随着土地位置的不同而有较大的变 化，这就要求人们必须因地制宜地利用土地；同时也决定了土地市场是一种不完全市场， 不是实物交易，而是土地产权流动的市场。 （3）土地质量的差异性。 （4）土地永续利用的相对性。只有在利用过程中维持了土地的功能，才能实现永续利用。 2 ．土地的经济特性 （1）土地经济供给的稀缺性。 （2）土地用途的多样性。 （3）土地用途变更的困难性。 （4）土地增值性。 （5）土地报酬递减的可能性。 （6）土地的产权特性 （7）土地的不动产特性 （三）土地的功能 1 ．人类生存的物质基础 2 ．人类生产生活的场所 （四）我国土地资源的特点 （1）土地面积绝对数量大，相对数量小。 （2）后备土地资源有限。 （3）土地类型多样，山地多于平地。 （4）农地分布不均匀。 （5）森林覆盖率低。 （6）土地质量较差。 （7）水土资源不平衡。 二、土地的分类 （一）土地的基本类别 1 ．建设用地 指建造建筑物、构筑物的土地。包括商业、工矿、仓储公用设施、公共建筑、住宅、 交通、水利设施、特殊用地等。 2 ．农用地 指直接用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、牧草地及其他农用地。 3 ．未利用土地 指农用地和建设用地以外的土地，包括未利用土地和其他土地两类。其中，未利用土 地指目前还未利用的土地，包括难利用的土地。未利用土地包括荒草地、盐碱地、沼泽 地、沙地、裸土地、裸岩、石砾地和其他未利用土地等。其他土地指未列入农用地、建设 用地的其他水域地，如河流水面、湖泊水面、苇地、滩涂、冰川及永久积雪等地类。 （二）建设用地的基本特点 （1）承载性与非生态利用性 （2）土地利用逆转相对困难 （3）土地利用的集约性：农用地或未利用地变为建设用地后，就具有利用的高度集约性和 资金的高密性，可以产生更高的经济效益。 （4 ）区位选择的重要性：在建设用地的选择中，区位起着非常重要的作用。区位具有相对 性，一是对一种类型的用地来说是优越的区位，对另外一种用地来说则不一定。二是区位 的优劣可以随着周围环境的改变而改变 （5）无限性与再生性：建设用地的再生性是指建设用地能够从现有的建设用地即存量建设 用地中经过再开发重新获得。 （6）空间性与实体性：建设用地是整个建筑工程的一部分，建设用地的空间立体利用对于 高效利用土地、节约用