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商业地产危机状态与解决之道 　　最近地产知行者受邀带领骏邦地产顾问团队去到某几个区县级城市考察、诊断当地一些商业地产项目时发现，某一目前只有12万左右城镇人口，十二五规划2015年达到30万城镇人口，2010年全县消费品零售总额约23亿元，2011年预计达到30亿元的县级城市，目前的房地产开发、特别是商业地产开发有同时5大项目正如火如荼在建设中，预计在3-4年内该县将有近70万平米新增商业物业面市，如加上原有商业物业部分据不完全统计将超过百万平米，相信大家从以上数据已经看出来了未来市场的商业物业供求比例及危机所在; 　　其实这还不算什么，地产知行者看到的更大危机是：这5大新建商业项目有3大项目基本是原模原样按照北城天街的建筑规划设计，并且还都打的天街的口号，甚至于连项目定位、业态定位、业态组合、商家品牌等等都要按照北城天街来做;这不由得让我回想起大概在半年前，应邀去诊断一广州来渝发展的开发商在某县城已经建成，并开业有2年左右但一直要死不活的商业项目一样;初步考察、诊断后地产知行者给开发企业老总的一个总结评价： 　　该项目把表面用眼睛能够看到的北城天街样子全部模仿像了，可以说是建得和北城天街几乎也是一模一样，但里面需要靠专业才能做到的几乎一个都没有学到。 　　由于某些地方政府及开发企业急功近利思想与商业规划的失误，导致商业地产项目频频失败的案例屡见不鲜。九十年代初动工的成都“熊猫城”以50万方的规模号称建设亚洲最大的shoppingmall，而由于政府的规划与企业战略的失误，导致该项目一直烂尾N年，这个被喻为史上“最难地产项目”近年又易主富力地产并改名为富力天汇MALL重新打造，后期发展如何我们拭目以待。 　　东莞的“华南Mall”规划建筑面积119万平方，其中商业建筑面积46万方，曾一度被美国《新闻周刊》评为“世界新七大奇观”，而如今却经营惨淡，其主要原因是区域规划不理想，商业面积与城市规模不对称。 　　杭州信义坊特色商业街地处繁华的城市中心，但由于政府规划了七条特色商业街，其经营模式与商业定位基本雷同，加上政府后续监管不力，信义坊商业街最终沦为一个地摊市场。 　　而作为国际大都市的上海，从2009年开始也出现商业平效持续下滑，租金下跌的现象。主要原因是商业规划不合理导致同业竞争下的商业过剩。根据易居中国报告，早在2008年上海人均商业面积就高达2.3平方米，这一面积是标准的2倍。按照国际标准，人均占有商业面积在1.2平方米是一个比较合量的参照值。由于中国的社会经济和商业发展尚未成熟，居民消费能力差距较大，城市发展程度的不同，合理的人均商业面积一线城市应为1平方米，二线城市0.75平方米，三线城市0.5平方米。但目前中国很多三线城市人均商业面积都已经超过1.2平方米了。 　　商业地产危机解决之道 　　据相关报告显示我国土地抵押贷款已经超过3万亿元，如果商业地产后续经营不善而无法实现预期收入，那么地方银行将面临巨大的金融风险，从而威胁地方经济的可持续发展。因此，地方政府必须高度重视城市商业规划的科学性与商业发展的一体化管理。在商业规划中切勿盲目攀比，要以区域经济特性与居民可支配收入为参照基础，在对商业地产的开发过程中需要形成前、中、后三大机制才能保证商业地产的健康发展。 　　地产知行者建议： 　　一：要加强城市商业规划的科学性、专业性，以功能性、服务性商业开发为主导理念。避免城市商圈重复建设、项目叠加、定位不明确造成的同类商业恶性竞争，影响整体商业经济的可持续发展。 　　二：要建立严格的商业地产审批与监管制度。目前商业地产开发与住宅地产开发一样，主要还是依托土管、建委、规划、房管四个部门来管理。而这四个部门在业务上基本与商业无关，所以商业的科学规划更是无从谈起，审核也只是走个程序。因此建议在商业地产审批意见上形成专家制，根据不同商业性质加入外围商业专业机构、商委及行业协会等介入，以此避免专业缺位现象。 　　三：需要建立城市商业前、后期服务平台，解决商业专业运营瓶颈。商业地产最大的瓶颈是前期定位策划、规划与后期运营管理等专业的匮乏。为此政府可以组织协调开发企业成立城市商业前、后期服务平台，使区域内的商业资源得以合理分配。同时组织跨区域商业地产方面人才培养及引进，让政府与企业之间形成一个共信机制来推动城市商业健康、持续发展。