XX城市更新改造规划工作计划书.docx

PAGE 为XXXXXXX公司准备 XXXXXX工业区东片（暂定名）城市更新单元规划 工作计划书 二○一三年四月 《XXXXXX工业区东片（暂定名）城市更新单元规划》工作计划书 目 录 TOC 1 任务理解 - 1 - 2 工作大纲 - 4 - 3 工作组织 - 11 - 4 资质经验 - 14 - 5 项目报价 - 23 - 2 - 1 任务理解 1.1 项目背景 在经历了从无到有的高速发展过程之后，XX原有的城市空间形态已经发生了巨大变化，相当数量的用地和建筑面临的功能性老化的问题，已经无法适应城市发展的长远需要；同时，近几十年的高速发展使得土地资源日益稀缺，发展空间不足已成为制约城市和谐发展的重要瓶颈。因而，通过存量土地资源的整合和潜力的挖掘，已经成为城市社会经济持续发展的重要途径。 XX工业区东片城市更新单元规划范围示意图城市更新作为落实科学发展观，构建“和谐XX”、“效益XX”，建设现代化国际化城市的重要前提，是完善城市功能、提高城市产业结构、盘活存量土地、集约利用土地、改善居住环境与城市景观的重要手段。《XX市城市更新办法》的出台，标志着XX XX工业区东片城市更新单元规划范围示意图 在此背景下，XX金贤房地产开发有限公司拟启动XXXX工业区东片城市更新单元规划工作。XXXX工业区东片城市更新单元位于XX片区罗沙路南侧，港莲路沿线。规划用地面积约8万平方米，法定图则规划功能为商业、居住和配套设施用地。 为合理把握项目未来的定位和目标，有效推进项目的运作，XX金贤房地产开发有限公司拟展开相关规划研究工作。为此，XX市城市规划设计研究院草拟了本工作计划书，目的在于对本城市更新单元规划工作做一个框架性的判断，以便双方进一步沟通与协调。 1.2 基本判断 我们理解，XX地区的转型发展是推动XX工业区东片整体更新的直接动因。 XX地区法定图则XX地区三面环山、自然生态环境优越，是XX重要的城市生活区域，也是中心城区与东部地区的连接枢纽。作为XX区较早的集中型加工工业区之一，XX地区的生活配套、文化娱乐设施建设上相对滞后，整体环境显得较为杂乱，并未充分体现其应有的定位与价值。按照市委市政府提出的“城市建设引领社会各项事业发展”思路，城市建设被赋予了完善城市功能、优化产业结构、改善人居环境、挖掘用地潜力、拓展发展空间、促进经济社会可持续发展的重要使命。在此背景下，城市更新对于XX地区整体环境的提升具有十分显著的现实意义。 XX地区法定图则 与此同时，XX互联网信息产业基地建设的蓬勃发展、城市轨道建设计划全面启动和XX口岸的规划建设等系列因素为XX地区的转型发展创造了有利的条件，受此影响，XX地区内的更新改造需求日益显现。 因此，我们认为XX工业区东区（暂定名）城市更新单元规划面临着三方面的需求：一是从区域分工协作与功能互补角度着手，结合XX地区的发展诉求确定更新目标；二是结合更新目标制定妥善可行的城市更新计划；三是与现行更新政策和规划体系全面衔接，落实更新计划实施的保障措施。 同时，结合贵司在本项目操作上的特殊性，我们判断项目研究重点在于： ——如何赢取各方的认同与支持 城市更新项目想获得政府支持和认可的重要前提就是：合理把握局部与整体的关系、单方效益与综合效益的关系，以契合城市发展的总体要求。同时，还需要妥善回应和平衡不同主体的利益诉求，以赢取不同利益主体的认同。 ——如何奠定未来开发的基础 城市更新意味着对既有城市环境的改变。这种改变不可避免存在积极和消极两种可能。尤其是就本项目而言，如果试图在既有规划要求基础上进行适当的突破，必须充分预见项目开发建设计划可能引发的种种变化，并评估这些变化的潜在影响，采取相应的措施和手段来回应，确保整体开发计划的科学性与合理性，以得到政府管理部门的认可。 2 工作大纲 根据对项目的初步判断，未来项目的工作核心任务在于：因应市场需求的变化，从产业发展、开发容量、功能协调、交通支撑、基础设施、环境影响、权益平衡等角度进行充分的技术论证，明确项目更新的合理路径和诉求，既要实现公共利益以获得政府的支持，又要尊重企业价值以获取最佳收益，通过制定一个科学合理的更新计划取得二者的平衡，并在最短时间内获得政府相关部门批复，以推动项目顺利实施。 2.1 工作目标 具体而言，本更新单元规划研究工作应实现三个主要目标。 拟定合适的更新计划 基于项目利益主体诉求情况摸底和对相关政策要求的充分解读，结合项目用地的开发建设诉求，评估不同更新目标选择下的城市功能发展机会，锁定未来项目更新目标定位，并拟定相应的利益平衡方案，以协同项目涉及利益主体的发展诉求。 论证项目建设影响 依据项目更新计划，从区域融合角度出发，就功能协调和基础设施供应，交