房产投资的十大原则蔡雨芹.pptVIP

IFC57-3商业地产周末 投资的十大原则 蔡雨芹 原则一： 买点好 关键点：低于市场价30%左右 拍卖，新盘，首期，促销价，尾盘，底层（位置不是最好），次新楼，下跌，捂盘后撑不住放出来的，熊市探底，IPO，Pre-IPO，原始股，法人股…… 你所买到过的低于30%的情况是？ 原则二： 增长空间 原则二： 增长空间 关键点：可计算的增长空间 你买的东西有没有很好的将来增值潜力？单价增长可能，时间效率，涨幅空间。 参观不少于10个同类型房子，进行详细计算，至少算到五年后，才决定是否买？ 原则二： 增长空间 增长空间靠什么来保证？ 标准 新华国际vs金融街 新华国际18000-18000 金融街15180-29000 原则三： 杠杆长 关键点：用最少的资金最低的成本在最短时间内去购买最大价值的资产。 原则四： 现金流 关键点：以最大的金额，最低的成本，融通频率最高，速度最快，期限最长的源源不断的现金收入（经营现金流，投资现金流，融资现金流）。 租金，资产变现质押贷款，加贷，等等 原则五： 信用评级高 关键点：因为购买投资产品而创造的有形无形最大化的信用额度。 信用是可以转让，借用，可以杠杆，可以担保使用的。 未来三个月 ，你准备如何提升自己的信用？ 原则五： 信用评级高 原则六：综合高档大型商业或金融社区 关键点：住户人数步行15分钟范围内超过5万户，家庭月收入3万以上。AA地段和明星开发商。 对于正在形成的商圈，只有开始兴旺，即在5年之后，成熟时，才开始考虑。 在金融中心，尽量买AA甲级写字楼。 比如：重庆的金融街，广州的汇景新城，成都的九龙仓，济南的万达，深圳的香蜜湖1号，星河湾等等。 原则六：综合高档大型商业或金融社区 为什么一定要在这样的位置购买？ 原则七： 套现率 关键点：3个月内可按市值变现。 3个月内的10分 6个月内的5分 9个月内的0分 超过1年的-10分 原则八： 租金收入，租客品质 关键点：租金是否正向，租客的品质，期限及稳定性 物业具有完整性（买带装修房子、有房产证、零首付、自带租客） 原则：不花时间、精力、金钱，同时装修费按照8成贷款。 租约贷款， 如：济南万达商铺800平方X10元租金/天X12月X15年=4320万，等于一次性把15年的现金流拿到现在使用。 原则八： 租金收入，租客品质 原则九： 红本到手时间 关键点：早拿证，早加贷，早盘活利润。 在做房子的加贷过程中，最好将自己所有的房子捆绑在一起做加贷，加贷款超过50万元值得做。 在未来的3---5年内，不管涨跌，只要房子上涨超过30%，就马上加贷；再次上涨30%，又接着加贷， 要点： 2-4个房子同时加贷，使加贷资金超过50万元； 原则十： 利息、期限和贷款品种 关键点：基准利率上浮，下浮。 还息不还本； 境外资金融资 美金利息2%。1美金兑6.3人民币，美金贬值到1兑5人民币，相当于贷款总金额降26%。供款也降26%。 原则十： 利息、期限和贷款品种 按揭贷款，抵押贷款，消费贷款，转贷，次贷，循环贷，无抵押贷款，装修贷款，家电家具，交通工具，信用分期贷款，收入贷款，租约、应收账款、存货的质押贷款，个贷，私人贷款，机构贷款，融资融券，透支，承兑，远期汇兑…… 原则十： 利息、期限和贷款品种 目前，个人贷款上限1000万元， 若两夫妻贷款，最多可以贷出1500万元。 所以不能认为个人贷款没有上限 嘉林姐说 1、投资是一种能力！ 2、投资是一种习惯！ 3、现金流要每月盘点！ 4、信用每个季度要提高！ 5、每个周末要踩盘！ 6、随时准备在好的买点，一定买进！ 7、泡沫时期坚决不看！ 8、每天出门身上不能多于1000元现金，但必须带上最高额度的信用卡！ 9、行情天天挂在嘴上（常询价），楼盘天天挂在网上！ 10、财商天天讲，资产天天涨！ 袁茂买长桥的故事 * * 开盘期数 周边的楼盘 同等城市的相似物业 普通5-10，豪宅15-20 目前、普住、商地区别、 股票 纺织 50% * 平台信用： ibs *